Nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư The Krista không đầy đủ các điều khoản bắt buộc, hợp đồng có bị vô hiệu không?

Nội dung chính

Nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư The Krista không đầy đủ các điều khoản bắt buộc, hợp đồng có bị vô hiệu không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Dẫn chiếu quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư The Krista phải có những nội dung chính nêu trên, nếu thiếu một trong các điều khoản bắt buộc này, hợp đồng sẽ không bảo đảm về hình thức.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, hình thức và nội dung là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật quy định. Vì vậy, nếu sự thiếu sót dẫn đến việc vi phạm điều kiện về hình thức hoặc nội dung bắt buộc, hợp đồng có thể bị Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền tuyên vô hiệu.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu nội dung còn thiếu nhưng các bên có thể bổ sung phụ lục hợp đồng theo yêu cầu của cơ quan giải quyết tranh chấp trước khi có phán quyết, thì hợp đồng vẫn có thể được công nhận hiệu lực sau khi hoàn thiện.

Nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư The Krista không đầy đủ các điều khoản bắt buộc, hợp đồng có bị vô hiệu không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư The Krista vô hiệu trong trường hợp nào?

Theo Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu như sau: 

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Căn cứ quy định từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 về các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu bao gồm:

[1] Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;

[2] Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo;

[3] Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;

[4] Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn;

[5] Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

[6] Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;

[7] Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

[8] Giao dịch dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015).

Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư The Krista có thể vô hiệu nếu thuộc một trong những trường hợp trên.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư The Krista có phải có hiệu lực khi các bên hoàn thành ký kết?

Căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về hợp thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[...]

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Như vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư The Krista còn phụ thuộc vào hình thức ký kết, theo đó: 

- Trường hợp hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì có hiệu lực tại thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực.