Nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư Sunview Town qua đời đột ngột, hợp đồng thuê có còn hiệu lực để bên thuê tiếp tục ở không?

Nội dung chính

Nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư Sunview Town qua đời đột ngột, hợp đồng thuê có còn hiệu lực để bên thuê tiếp tục ở không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở, cụ thể:

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư Sunview Town đột ngột qua đời mà thời hạn thuê vẫn chưa hết, bên thuê có quyền tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Khi đó, người thừa kế của chủ sở hữu có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê, trừ khi trong hợp đồng hoặc giữa các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư Sunview Town qua đời nhưng trong hợp đồng có điều khoản chấm dứt khi chủ sở hữu chết, hoặc chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp để kế thừa quyền và nghĩa vụ cho thuê, thì hợp đồng thuê sẽ chấm dứt và bên thuê không thể tiếp tục ở lại.

Nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư Sunview Town qua đời đột ngột, hợp đồng thuê có còn hiệu lực để bên thuê tiếp tục ở không? (Hình từ Internet)

Khi hợp đồng thuê căn hộ chung cư Sunview Town chấm dứt theo thời hạn, bên thuê có phải thỏa thuận và ký lại hợp đồng mới với điều khoản khác không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về hợp đồng về nhà ở, cụ thể:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Do đó, khi hợp đồng thuê căn hộ chung cư Sunview Town chấm dứt do hết thời hạn, bên thuê không bắt buộc phải ký lại hợp đồng với các điều khoản khác so với hợp đồng cũ. Tuy nhiên, nếu các bên muốn tiếp tục quan hệ thuê thì phải thỏa thuận và lập hợp đồng mới bằng văn bản theo quy định.

Trong hợp đồng mới, các bên có thể giữ nguyên toàn bộ điều khoản cũ hoặc sửa đổi, bổ sung một số nội dung như giá thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán... nhưng vẫn phải đảm bảo các nội dung cơ bản bắt buộc theo luật định như trên.

Như vậy, việc thay đổi điều khoản hoàn toàn do ý chí thỏa thuận giữa chủ căn hộ và bên thuê, không phải là yêu cầu bắt buộc khi lập hợp đồng mới.

Việc thuê lại căn hộ chung cư Sunview Town có bắt buộc phải công chứng thì hợp đồng mới phát sinh hiệu lực hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở, cụ thể:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Do vậy, trong trường hợp thuê lại căn hộ chung cư Sunview Town, pháp luật không bắt buộc hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực, chỉ khi các bên có nhu cầu thì mới thực hiện công chứng, chứng thực.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê lại căn hộ sẽ do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì mặc nhiên có hiệu lực kể từ ngày ký kết.