Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Mua bán đất Long Thành đang thế chấp ngân hàng có đúng quy định pháp luật không?
Nội dung chính
Mua bán đất Long Thành đang thế chấp ngân hàng có đúng quy định pháp luật không?
Căn cứ khoản 7, khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp mà tài sản thế chấp ở đây là bất động sản, miếng đất đang thế chấp ngân hàng có ý định mua bán như sau:
Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
[...]
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Dẫn chiếu quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
Điều 321. Quyền của bên thế chấp
[…]
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
[…]
Như vậy việc mua bán đất Long Thành đang thế chấp ngân hàng chỉ hợp pháp chỉ khi có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng đang nhận thế chấp tài sản đó.
Nếu không có sự đồng ý này, giao dịch mua bán đất có thể bị coi là vô hiệu, và bên mua sẽ đối mặt với rất nhiều rủi ro, bao gồm cả việc không thể sang tên sổ đỏ hoặc tài sản vẫn bị ngân hàng xử lý để thu hồi nợ.
Mua bán đất Long Thành đang thế chấp ngân hàng có hợp pháp không? (Hình từ Internet)
Mua bán Đất tại Huyện Long Thành
Khi mua bán đất Long Thành thế chấp, bên bán hay bên mua là người nộp phí công chứng?
Căn cứ Điều 70 Luật Công chứng 2024 quy định:
Điều 70. Phí công chứng
1. Phí công chứng bao gồm phí công chứng giao dịch, phí nhận lưu giữ di chúc, phí cấp bản sao văn bản công chứng.
Người yêu cầu công chứng giao dịch, gửi giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.
2. Mức thu, chế độ thu, nộp, sử dụng và quản lý phí công chứng được thực hiện theo quy định của pháp luật về phí, lệ phí.
Theo quy định trên, pháp luật không chỉ định bên mua hay bên bán là người nộp phí công chứng mà việc nộp phí công chứng khi mua bán đất (kể cả đất thế chấp hay không thế chấp) thường do sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua.
Do đó khi thực hiện giao dịch mua bán đất, hai bên nên thỏa thuận rõ ràng về các loại phí (bao gồm phí công chứng, thuế, lệ phí trước bạ, v.v.) ngay từ đầu và ghi cụ thể vào hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán để tránh rủi ro tranh chấp sau này
Điều kiện thực hiện giao dịch mua bán đất theo quy định hiện hành?
Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó thì người sử dụng đất thực hiện giao dịch mua bán đất (Chuyển nhượng quyền sử dụng đất) khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Ngoài các điều kiện chung nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc biệt còn phải đáp ứng thêm một số điều kiện khác tại Điều 145 Luật Đất Đai 2024.
