Mua bán căn hộ chung cư DeLaSol khi chưa có sổ hồng có được pháp luật công nhận hay không?

Nội dung chính

Mua bán căn hộ chung cư DeLaSol khi chưa có sổ hồng có được pháp luật công nhận hay không?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 có quy định cụ thể về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo quy định trên để nhà ở được đưa vào giao dịch (mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn), phải đáp ứng các điều kiện như:

- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu;

- Không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu;

- Đang trong thời hạn sở hữu (nếu có thời hạn);

- Không bị kê biên, phong tỏa để thi hành án hoặc thực hiện quyết định hành chính;

- Không thuộc diện bị thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định một số trường hợp giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, như: mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư trong một số dự án; hoặc các trường hợp tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở…

Như vậy, nếu căn hộ chung cư DeLaSol chưa được cấp sổ hồng và không thuộc các trường hợp ngoại lệ nêu trên thì việc mua bán sẽ không được pháp luật công nhận, đồng nghĩa với giao dịch là không hợp pháp.

Mua bán căn hộ chung cư DeLaSol khi chưa có sổ hồng có được pháp luật công nhận hay không? (Hình từ Internet)

Làm sổ hồng lần đầu cho căn hộ chung cư delasol cần những giấy tờ và thủ tục ra sao?

Căn cứ theo tiểu mục 1 Mục 10 Phần C Phần 5 Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trình tự thủ tục làm sổ hồng lần đầu cho căn hộ chung cư DeLaSol như sau:

(1) Trong thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính.

- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

(2) Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì nộp hồ sơ đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện công việc quy định tại Mục 1 Phần X này.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại Mục 1 Phần X này hoặc các giấy tờ quy định tại các điểm c, d và đ Mục 1 Phần X Nghị định 151/2025/NĐ-CP

(3) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

 Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ theo quy định tại Mục 1 và Mục 2 Phần X này.

Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chủ đầu tư chưa nộp các giấy tờ quy định tại Mục 1 Phần X này và hồ sơ do người nhận chuyển nhượng nộp chỉ gồm các giấy tờ quy định tại các điểm c, d và đ Mục 1 Phần X Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ quy định tại các điểm a, b, e và g Mục 1 Phần X Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

- Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP này đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;

- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng; xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư, trong đó phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung với người khác thì được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng chung;

- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án để trao cho người được cấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án nộp hồ sơ thực hiện thủ tục.

Như vậy, thủ tục làm sổ hồng lần đầu cho căn hộ chung cư DeLaSol có thể được thực hiện thông qua chủ đầu tư hoặc người mua trực tiếp. Dù theo cách nào thì hồ sơ đều phải nộp tại cơ quan đăng ký đất đai để được thẩm định, xác định nghĩa vụ tài chính và cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định pháp luật.

Bao lâu thì người mua được cấp sổ hồng khi nhận căn hộ chung cư DeLaSol theo thủ tục mới nhất?

Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau:

Điều 39. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

[...]

6. Ký kết hợp đồng, văn bản liên quan đến việc huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

7. Thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án; bảo đảm chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; bàn giao nhà ở kèm theo các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng và thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

8. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

[...]

Theo đó, theo quy định nêu trên thì thời điểm bàn giao căn hộ chung cư là cơ sở để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Đồng thời, trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư cho người mua hoặc 50 ngày kể từ thời điểm người mua đã thanh toán đủ tiền theo hợp đồng thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Như vậy, người mua căn hộ chung cư DeLaSol sẽ được chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp sổ hồng trong thời hạn tối đa 50 ngày kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ hoặc từ ngày thanh toán đủ tiền theo hợp đồng. Điều này bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua và trách nhiệm minh bạch của chủ đầu tư theo quy định pháp luật.