Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể đặt cọc một nửa số tiền cần thanh toán trong lần đầu không?

Nội dung chính

• Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? 
• Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể đặt cọc một nửa số tiền cần thanh toán trong lần đầu không?
• Có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
• Bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào? 

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? 

Căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được định nghĩa là:

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Căn cứ theo quy định trên, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu đây là một tài sản chưa có trên thực tế ở thời điểm hiện tại nhưng có đủ cơ sở và điều kiện được hình thành trong tương lai. 

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể đặt cọc một nửa số tiền cần thanh toán trong lần đầu không?

Quy định về đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: 

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Ngoài ra quy định thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại khoản 1, khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định: 

Điều 25. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

[...]

Căn cứ theo quy định trên, việc đặt cọc một nửa số tiền cần thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai là không phù hợp với quy định của pháp luật. Việc đặt cọc không được quá 5% giá bán, giá cho thuê mua và việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể đặt cọc một nửa số tiền cần thanh toán trong lần đầu không? (Hình từ Internet)

Có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?

Căn cứ Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng: 

Điều 49. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

[...]

Căn cứ theo quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể được chuyển nhượng. 

Bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào? 

Việc bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: 

(1) Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

(2) Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;

- Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(3) Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.