Khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư The Charm An Hưng thì người mua có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại không?

Nội dung chính

Người mua căn hộ chung cư The Charm An Hưng có thể yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả tiền khi chậm bàn giao căn hộ không? 

Căn cứ theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 26. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).

Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với bên mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

2. Trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này.

Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

4. Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

5. Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.

Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.

6. Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

7. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều này và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.

8. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.

[...]

Theo đó, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua và bên mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.

Trường hợp người mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì ngân hàng bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền cho người mua.

Như vậy, người mua căn hộ chung cư The Charm An Hưng có thể yêu hoàn trả tiền nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ thì tùy thuộc vào các trường hợp:

- Trường hợp có bảo lãnh của ngân hàng thì khi chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao căn hộ chung cư The Charm An Hưng thì bên mua có thể yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn trả số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán.

- Trường hợp không có bảo lãnh của ngân hàng thì người mua chỉ có thể yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả theo cách thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.

Nghĩa là, người mua căn hộ chung cư The Charm An Hưng có thể yêu chủ đầu tư dự án hoàn trả tiền nếu không bàn giao đúng tiến độ trong trường hợp lựa chọn không có bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư The Charm An Hưng thì người mua có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại không? (Hình từ Internet)

Khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư The Charm An Hưng thì người mua có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại không? 

Căn cứ theo điểm e khoản 2 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

[...]

2. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo các quy định sau đây:

[...]

e) Quyền của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 20 của Luật này;

[...]

Dẫn chiếu đến khoản 1 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;

d) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;

đ) Quyền khác theo hợp đồng.

[...]

Theo đó, bên mua căn hộ có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

Căn cứ theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ như sau:

Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Và tại Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định tương tự:

Điều 419. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng

1. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật này.

2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.

Theo đó, việc chậm bàn giao căn hộ của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ và phải chịu các khoản bồi thường do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư The Charm An Hưng thì người mua có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại. 

Chủ đầu tư chỉ được bàn giao căn hộ chung cư The Charm An Hưng khi đã xây dựng hoàn thiện cho người mua? 

Căn cứ theo khoản 7 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.

Tương tự, căn cứ theo khoản 1 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì việc bàn giao nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo Luật Nhà ở 2023.

Dẫn chiếu đến khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở 2023 thì việc bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai cho người mua, thuê mua đối với nhà ở thương mại chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở được đầu tư xây dựng theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Bên cạnh đó, căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản cụ thể đối với hành vi chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 58. Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

[...]

4. Phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau đây:

a) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;

[...]

d) Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định;

đ) Huy động vốn không đúng quy định;

[...]

Như vậy, từ các quy định trên, chủ đầu tư chỉ được bàn giao căn hộ chung cư The Charm An Hưng khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở được đầu tư xây dựng theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Nếu chưa đảm bảo điều kiện này mà bàn giao thì được xem là vi phạm pháp luật.