Hợp đồng ủy quyền bán nhà có còn giá trị pháp lý không khi người ủy quyền chết?

Nội dung chính

Hợp đồng ủy quyền bán nhà có còn giá trị pháp lý khi người ủy quyền chết không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng ủy quyền như sau:

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 về khái niệm của giao dịch dân sự:

Điều 116. Giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Theo đó, hợp đồng ủy quyền bán nhà là một giao dịch dân sự.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Theo quy định, để giao dịch dân sự (hợp đồng ủy quyền bán nhà) có hiệu lực thì cần phải đáp ứng các điều kiện trên. Tuy nhiên, việc người ủy quyền là cá nhân chết không đáp ứng được 2/3 điều kiện có hiệu lực. Do đó, hợp đồng ủy quyền bán nhà sẽ bị vô hiệu khi người ủy quyền là cá nhân chết.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 372 Bộ luật Dân sự 2015 về các trường hợp chấm dứt nghĩa vụ bao gồm:

Điều 372. Căn cứ chấm dứt nghĩa vụ

Nghĩa vụ chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Bên có quyền miễn việc thực hiện nghĩa vụ;

4. Nghĩa vụ được thay thế bằng nghĩa vụ khác;

5. Nghĩa vụ được bù trừ;

6. Bên có quyền và bên có nghĩa vụ hòa nhập làm một;

7. Thời hiệu miễn trừ nghĩa vụ đã hết;

8. Bên có nghĩa vụ là cá nhân chết hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà nghĩa vụ phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

9. Bên có quyền là cá nhân chết mà quyền yêu cầu không thuộc di sản thừa kế hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà quyền yêu cầu không được chuyển giao cho pháp nhân khác;

10. Vật đặc định là đối tượng của nghĩa vụ không còn và được thay thế bằng nghĩa vụ khác;

11. Trường hợp khác do luật quy định.

Như vậy, từ các trích dẫn trên, khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ mất hiệu lực pháp lý theo quy định.

Cho nên, hợp đồng ủy quyền bán nhà sẽ không còn giá trị pháp lý khi người ủy quyền chết.

Hợp đồng ủy quyền bán nhà có còn giá trị pháp lý khi người ủy quyền chết không? (Hình từ Internet)

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng ủy quyền bán nhà vô hiệu được quy định thế nào?

Quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu như sau:

[1] Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

[2] Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

[3] Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

[4] Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

[5] Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Khi bán nhà, quyền sở hữu nhà của bên mua được xác lập vào thời điểm nào?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở cụ thể như sau:

Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

[...]

Theo quy định, trong trường hợp mua bán nhà ở không thuộc trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.