Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden chưa công chứng nhưng các bên đã thực hiện một phần nghĩa vụ thì hợp đồng này có bị vô hiệu?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden chưa công chứng nhưng các bên đã thực hiện một phần nghĩa vụ thì hợp đồng này có bị vô hiệu?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở, cụ thể:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, cụ thể:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu hợp đồng mua bán căn hộ Thủ Thiêm Garden chưa công chứng nhưng các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, một bên hoặc các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần thực hiện thêm thủ tục công chứng, chứng thực.

Ngược lại, nếu chỉ mới thực hiện một phần nhỏ nghĩa vụ, hợp đồng có thể bị vô hiệu do không tuân thủ về hình thức, trừ khi các bên hoàn tất công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden chưa công chứng nhưng các bên đã thực hiện một phần nghĩa vụ thì hợp đồng này có bị vô hiệu? (Hình từ Internet)

Đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden, các bên muốn công chứng thì thực hiện ở đâu?

Căn cứ theo quy định tại Điều 46 Luật Công chứng 2024 quy định về địa điểm công chứng, cụ thể:

Điều 46. Địa điểm công chứng

1. Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng nếu người yêu cầu công chứng thuộc các trường hợp sau đây:

a) Lập di chúc tại chỗ ở theo quy định của Bộ luật Dân sự;

b) Không thể đi lại được vì lý do sức khỏe; đang điều trị nội trú hoặc bị cách ly theo chỉ định của cơ sở y tế;

c) Đang bị tạm giữ, tạm giam; đang thi hành án phạt tù; đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính;

d) Có lý do chính đáng khác theo quy định của Chính phủ.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở, cụ thể:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

[...]

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Do đó, theo quy định, việc công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden phải được thực hiện tại trụ sở tổ chức hành nghề công chứng, trừ những trường hợp đặc biệt có lý do chính đáng được thực hiện ngoài trụ sở.

Công chứng hợp đồng nhà ở chỉ có hiệu lực khi được thực hiện đúng nơi quy định, đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch giữa các bên.

Trong trường hợp cần chứng thực thay vì công chứng, việc này được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Cần nộp những hồ sơ gì khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 42 Luật Công chứng 2024 quy định về việc công chứng giao dịch đã được soạn thảo sẵn, cụ thể:

Điều 42. Công chứng giao dịch đã được soạn thảo sẵn

1. Người yêu cầu công chứng nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng trực tuyến, trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu chính đến tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm các giấy tờ sau đây:

a) Dự thảo giao dịch;

b) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, gồm: thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ khác để xác định nhân thân của người yêu cầu công chứng theo quy định của pháp luật;

c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hoặc bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý tài sản hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp giao dịch liên quan đến tài sản đó;

d) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã khai thác được các thông tin quy định tại các điểm b, c và d khoản này trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu khác theo quy định của pháp luật thì người yêu cầu công chứng không phải nộp các giấy tờ này nhưng phải nộp phí khai thác dữ liệu theo quy định của pháp luật để tổ chức hành nghề công chứng khai thác dữ liệu.

[...]

Do vậy, khi công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden, người yêu cầu cần nộp bộ hồ sơ gồm dự thảo hợp đồng, giấy tờ tùy thân và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản liên quan.

Trong trường hợp tổ chức công chứng đã khai thác được các thông tin này từ cơ sở dữ liệu quốc gia, người yêu cầu không phải nộp lại giấy tờ nhưng phải thanh toán phí khai thác dữ liệu theo quy định.