Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Florence có hiệu lực khi thiếu thông tin chi tiết về căn hộ không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Florence có hiệu lực khi thiếu thông tin chi tiết về căn hộ không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Từ quy định trên, thông tin về bất động sản là một trong những nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng mua bán bao gồm cả hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Florence.

Do đó, nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Florence không ghi rõ hoặc thiếu các thông tin chi tiết của căn hộ như vị trí, diện tích, số tầng, số căn hay phần sở hữu chung riêng thì hợp đồng sẽ không đáp ứng đủ điều kiện về nội dung.

Khi đó hợp đồng có thể không phát sinh hiệu lực pháp lý hoặc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần theo quy định của pháp luật.

Vì vậy hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Florence chỉ có hiệu lực khi được lập đầy đủ các thông tin chi tiết về căn hộ theo đúng quy định.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Florence có hiệu lực khi thiếu thông tin chi tiết về căn hộ không? (Hình từ Internet)

Nếu thông tin về căn hộ chung cư Florence là thông tin giả do bên chủ nhà cố ý ghi để nâng giá bán thì hợp đồng đó có hiệu lực không?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 8. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

[...]

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Cùng với đó, căn cứ quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép như sau:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Từ các trích dẫn trên, nếu chủ nhà cố ý cung cấp thông tin giả về căn hộ chung cư Florence để nâng giá bán, hợp đồng mua bán sẽ không được coi là hợp lệ và có thể gặp nhiều rủi ro pháp lý.

Trước hết, việc làm sai lệch thông tin về bất động sản là hành vi bị nghiêm cấm theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, do đó hợp đồng lập trên cơ sở thông tin giả này có thể bị tuyên vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.

Thứ hai, vì người mua bị lừa dối khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Florence, họ hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng dựa trên cơ sở bị lừa dối, theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, nhằm bảo vệ quyền lợi và ngăn chặn thiệt hại do hành vi gian dối của chủ nhà gây ra.

Cuối cùng, ngoài việc yêu cầu hủy hợp đồng, người mua còn có thể yêu cầu chủ nhà bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh từ việc cung cấp thông tin giả, bao gồm thiệt hại về tài sản và các chi phí phát sinh liên quan, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình được bảo vệ đầy đủ.

Pháp luật quy định thế nào về các điều kiện chung khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Florence?

Căn cứ quy định tại Điều 406 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện giao dịch chung trong giao kết hợp đồng như sau:

[1] Điều kiện giao dịch chung là những điều khoản ổn định do một bên công bố để áp dụng chung cho bên được đề nghị giao kết hợp đồng; nếu bên được đề nghị chấp nhận giao kết hợp đồng thì coi như chấp nhận các điều khoản này.

[2] Điều kiện giao dịch chung chỉ có hiệu lực với bên xác lập giao dịch trong trường hợp điều kiện giao dịch này đã được công khai để bên xác lập giao dịch biết hoặc phải biết về điều kiện đó.

Trình tự, thể thức công khai điều kiện giao dịch chung thực hiện theo quy định của pháp luật.

[3] Điều kiện giao dịch chung phải bảo đảm sự bình đẳng giữa các bên. Trường hợp điều kiện giao dịch chung có quy định về miễn trách nhiệm của bên đưa ra điều kiện giao dịch chung, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì quy định này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.