Giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Mỹ Đức mà bỏ qua thủ tục công chứng thì hợp đồng còn hiệu lực pháp lý không?

Nội dung chính

Việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Mỹ Đức có được thực hiện bằng thỏa thuận miệng hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự, cụ thể:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, cụ thể:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

[...]

Do vậy, theo quy định của pháp luật, mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 cho phép một số giao dịch dân sự được xác lập bằng lời nói, nhưng với bất động sản, hình thức bằng văn bản là bắt buộc để đảm bảo hợp pháp và được pháp luật bảo vệ.

Việc mua bán căn hộ chung cư Mỹ Đức không được thực hiện bằng thỏa thuận miệng. Hợp đồng phải lập bằng văn bản mới có hiệu lực pháp lý, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.

Nếu chỉ thỏa thuận miệng, giao dịch không được pháp luật công nhận, các quyền sở hữu, thanh toán, và khiếu nại phát sinh từ giao dịch sẽ không được bảo vệ.

Giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Mỹ Đức mà bỏ qua thủ tục công chứng thì hợp đồng còn hiệu lực pháp lý không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, cụ thể:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[...]

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, cụ thể:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, theo quy định, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Mỹ Đức mà các bên giao kết nhưng không thực hiện công chứng hoặc chứng thực về nguyên tắc không có hiệu lực pháp lý, vì luật bắt buộc cá nhân khi mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, nếu các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng, như thanh toán phần lớn tiền mua hoặc bàn giao căn hộ, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không yêu cầu công chứng. Trong trường hợp này, quyền và nghĩa vụ giữa các bên vẫn được bảo vệ, dù hợp đồng chưa được công chứng.

Giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Mỹ Đức mà bỏ qua thủ tục công chứng thì hợp đồng còn hiệu lực pháp lý không? (Hình từ Internet)

Hậu quả pháp lý phát sinh khi giao dịch mua bán căn hộ chung cư Mỹ Đức bị tuyên vô hiệu được quy định ra sao?

Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, cụ thể:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Do vậy, khi giao dịch mua bán căn hộ chung cư Mỹ Đức bị tuyên vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả những gì đã nhận, nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì tính theo giá trị tiền.

Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường, trong khi bên ngay tình được giữ lại lợi ích đã thu. Quyền nhân thân liên quan được xử lý theo quy định pháp luật.