Đất nền tại Khu dân cư 28ha Nhơn Đức cần đáp ứng được những điều kiện gì để được chuyển nhượng hợp pháp?

Nội dung chính

Đất nền tại Khu dân cư 28ha Nhơn Đức cần đáp ứng được những điều kiện gì để được chuyển nhượng hợp pháp?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

[...]

Như vậy, để đất nền tại Khu dân cư 28ha Nhơn Đức được chuyển nhượng hợp pháp thì phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; không có tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời; và còn trong thời hạn sử dụng đất.

Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện này, giao dịch chuyển nhượng đất nền mới được pháp luật công nhận, bảo đảm giá trị pháp lý và quyền lợi hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng.

Lưu ý: 

- Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023.

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đất nền tại Khu dân cư 28ha Nhơn Đức cần đáp ứng được những điều kiện gì để được chuyển nhượng hợp pháp? (Hình từ Internet)

Sau khi thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng đất nền tại Khu dân cư 28ha Nhơn Đức thì hợp đồng có bắt buộc phải được công chứng?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất nền tại Khu dân cư 28ha Nhơn Đức bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực chỉ thực hiện khi có yêu cầu.

Việc công chứng hoặc chứng thực là điều kiện để hợp đồng có giá trị pháp lý, đảm bảo quyền lợi của các bên và tránh tranh chấp sau này.

Do đó, đối với giao dịch chuyển nhượng đất nền giữa cá nhân với cá nhân, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là bắt buộc và không thể bỏ qua.

Thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền tại Khu dân cư 28ha Nhơn Đức được quy định ra sao?

Căn cứ quy định tại Điều 44 Luật Công chứng 2024 về thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản như sau:

Điều 44. Thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.

Từ quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền tại Khu dân cư 28ha Nhơn Đức chỉ được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi nơi bất động sản tọa lạc.

Công chứng viên ngoài địa bàn này không có thẩm quyền chứng nhận hợp đồng, trừ một số trường hợp ngoại lệ như công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến bất động sản hoặc thỏa thuận về chế độ tài sản vợ chồng.

Do đó, để hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý, các bên phải thực hiện công chứng đúng thẩm quyền theo quy định pháp luật.