Có cần thông báo trước bao lâu khi bán biệt thự Sala đang cho thuê? Chủ mới có quyền tăng giá thuê nhà sau khi mua nhà ở đang cho thuê không?

Nội dung chính

Có cần thông báo trước bao lâu khi bán biệt thự Sala đang cho thuê?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023 có quy định về việc mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:

Điều 168. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc tài sản công thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VIII của Luật này.

Như vậy, chủ sở hữu phải thông báo trước ít nhất 30 ngày và bằng văn bản cho người thuê trước khi bán biệt thự Sala đang cho thuê.

Trong thời gian đó, người thuê có quyền ưu tiên được mua biệt thự Sala nếu đã thanh toán đủ tiền thuê biệt thự cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán biệt thự.

Có cần thông báo trước bao lâu khi bán biệt thự Sala đang cho thuê? (Hình từ Internet)

Bán biệt thự Sala đang cho thuê thì người thuê có được tiếp tục ở không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Theo đó trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê mà hợp đồng thuê vẫn còn thời hạn, thì người thuê được tiếp tục ở đến hết thời hạn hợp đồng. Đồng thời, chủ sở hữu mới có trách nhiệm kế thừa và thực hiện đầy đủ các điều khoản trong hợp đồng thuê trước đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Khi biệt thự Sala đang được cho thuê được chuyển nhượng cho chủ mới, thì quyền lợi thuê nhà của bên thuê vẫn được pháp luật bảo đảm. Chủ mới phải tiếp tục tuân thủ các điều khoản như mức giá thuê, thời hạn thuê, quyền sử dụng… đã được thống nhất trong hợp đồng cũ.

Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng thuê nhà có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận riêng, thì các nội dung đó sẽ được ưu tiên áp dụng.

Tóm lại trong trường hợp không có thỏa thuận đặc biệt, người đang thuê biệt thự Sala vẫn có quyền tiếp tục sử dụng căn nhà đến hết thời hạn thuê, dù căn nhà đã được bán cho người khác.

Chủ mới có quyền tăng giá thuê nhà sau khi mua nhà ở đang cho thuê không?

Căn cứ khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định đối với trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống.

- Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

- Nếu bên cho thuê thực hiện việc cải tạo nhà ở và bên thuê đồng ý, giá thuê có thể được điều chỉnh. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá chỉ có thể thực hiện nếu thời gian còn lại của hợp đồng thuê là dưới một phần ba thời gian hợp đồng.

- Việc điều chỉnh giá thuê mới phải được hai bên thỏa thuận, trong trường hợp không thể thỏa thuận, chủ sở hữu mới có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, nhưng sẽ phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, nếu chủ sở hữu mới tăng giá thuê một cách bất hợp lý hoặc không thông báo trước cho bên thuê, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.

Tóm lại, chủ sở hữu mới có thể điều chỉnh giá thuê nhà sau khi mua nhà ở đang cho thuê, nhưng việc tăng giá thuê phải được thỏa thuận giữa các bên, hoặc khi có cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý và thời gian còn lại của hợp đồng thuê là dưới một phần ba thời gian hợp đồng.

Nếu chủ mới tăng giá thuê bất hợp lý hoặc không thông báo trước, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.