Chủ căn hộ Xuân Mai Tower Tô Hiệu sang tên cho người khác thì bên thuê có phải dọn đi?

Nội dung chính

Chủ căn hộ Xuân Mai Tower Tô Hiệu sang tên cho người khác thì bên thuê có phải dọn đi?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Theo đó, trong trường hợp chủ căn hộ Xuân Mai Tower Tô Hiệu sang tên cho người khác trong khi căn hộ này đang cho thuê và hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn, thì bên thuê vẫn được quyền tiếp tục thuê nhà ở cho đến khi hết thời hạn hợp đồng đã ký trước đó.

Đồng thời, chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà với bên thuê, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê theo đúng các nội dung đã thỏa thuận, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về việc chấm dứt hợp đồng sớm hoặc điều chỉnh điều kiện thuê.

Như vậy, bên thuê không bắt buộc phải dọn đi khi chủ nhà sang tên cho người khác, miễn là hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực và không có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan.

Chủ căn hộ Xuân Mai Tower Tô Hiệu sang tên cho người khác thì bên thuê có phải dọn đi? (Hình từ Internet)

Sau khi sang tên, chủ mới của căn hộ Xuân Mai Tower Tô Hiệu vẫn cho thuê nhưng tăng 20% giá thuê cũ thì bên thuê có phải đóng thêm tiền thuê?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 về thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở như sau:

Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

[...]

Từ quy định trên, giá thuê nhà là vấn đề do các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở.

Trường hợp chủ mới của căn hộ Xuân Mai Tower Tô Hiệu tiếp tục cho thuê nhưng tự ý tăng 20% giá thuê trong khi hợp đồng thuê vẫn còn thời hạn và chưa có sự thỏa thuận mới từ bên thuê, thì bên thuê không có nghĩa vụ phải trả thêm tiền thuê theo mức giá mới.

Chủ sở hữu mới có trách nhiệm thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng thuê đã được ký kết với chủ cũ, bao gồm cả mức giá thuê và thời hạn thuê, trừ khi các bên có thỏa thuận sửa đổi hợp đồng.

Do đó, nếu không có sự đồng ý từ bên thuê hoặc không có căn cứ pháp lý rõ ràng như việc cải tạo nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 170, thì việc tăng giá thuê là không hợp pháp và bên thuê có quyền từ chối đóng thêm tiền thuê theo mức giá mới.

Nêu bên thuê căn hộ Xuân Mai Tower Tô Hiệu không đồng ý việc tăng 20% giá thuê nhà thì chủ nhà mới có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

[...]

Theo khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, chủ nhà chỉ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong một số trường hợp pháp luật quy định cụ thể như: bên thuê không trả tiền thuê từ 3 tháng trở lên, sử dụng nhà sai mục đích, tự ý cải tạo nhà, gây mất trật tự...

Riêng đối với trường hợp điều chỉnh giá thuê, Luật chỉ cho phép bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá và chấm dứt hợp đồng nếu đã cải tạo nhà ở và còn lại dưới 1/3 thời hạn thuê, theo khoản 2 Điều 170.

Vì vậy, nếu chủ mới không cải tạo nhà và bên thuê không đồng ý với việc tăng 20% giá thuê, thì chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, nếu không thuộc các trường hợp nêu tại Điều 172.

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp này là trái pháp luật và bên thuê có quyền yêu cầu bảo vệ quyền lợi hợp pháp theo hợp đồng đã ký.