Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Chủ biệt thự khu đô thị EcoLakes yêu cầu nộp tiền phạt bất hợp lý thì có phải đóng không?
Nội dung chính
Chủ biệt thự khu đô thị EcoLakes yêu cầu nộp tiền phạt bất hợp lý thì có phải đóng không?
Căn cứ quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Điều 385. Khái niệm hợp đồng
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Theo đó, thì hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận của các bên.
Dẫn chiếu quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng về nhà ở như sau:
Điều 163. Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;
7. Cam kết của các bên;
8. Thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Như vậy, từ các trích dẫn trên, căn cứ quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 163 Luật Nhà ở 2023, chỉ những nghĩa vụ đã được hai bên thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản trong hợp đồng thuê nhà mới có giá trị pháp lý và ràng buộc.
Tuy nhiên, khi ký kết hợp đồng thuê nhà, các bên có quyền thỏa thuận phạt vi phạm nếu 1 trong 2 bên có hành vi vi phạm điều khoản trong hợp đồng thì sẽ áp dụng phạt vi phạm.
Do đó, khi người thuê bị chủ biệt thự tại khu đô thị EcoLakes bắt nộp các khoản tiền phạt bất hợp lý mà không được quy định trong hợp đồng thì không có nghĩa vụ phải nộp các khoản tiền đó. Mọi yêu cầu thu thêm tiền ngoài hợp đồng từ phía chủ nhà là không có căn cứ pháp luật và người thuê có quyền từ chối thực hiện.
Chủ biệt thự khu đô thị EcoLakes yêu cầu nộp tiền phạt bất hợp lý thì có phải đóng không? (Hình từ Internet)
Bên thuê có được yêu cầu giảm giá thuê khi biệt thự tại khu đô thị EcoLakes xuống cấp không?
Căn cứ quy định tại Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng tài sản thuê như sau:
Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Theo đó trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
(1) Sửa chữa tài sản;
(2) Giảm giá thuê;
(3) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
Do đó trường hợp khi biệt thự tại khu đô thị EcoLakes xuống cấp dẫn đến giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê vẫn có quyền được yêu cầu chủ biệt thự tại khu đô thị EcoLakes giảm giá thuê.
Bên thuê có bắt buộc phải trả tiền thuê 1 lần nếu chỉ thuê biệt thự tại khu đô thị EcoLakes cho toàn bộ thời gian thuê?
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 về thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở như sau:
Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở
1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.
4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.
Như vậy, việc trả tiền thuê biệt thự tại khu đô thị EcoLakes theo hình thức một lần hay theo định kỳ là do các bên thỏa thuận, không có quy định bắt buộc phải trả một lần.
Vì vậy, nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận rõ ràng về việc trả tiền thuê biệt thự một lần, thì bên thuê không bắt buộc phải thanh toán toàn bộ tiền thuê trong một lần duy nhất, mà có thể đề nghị trả theo từng tháng hoặc theo chu kỳ hợp lý khác, miễn là được hai bên thống nhất.
