Bên thuê căn hộ The Vista An Phú cho thuê lại nhưng bị chủ nhà đòi hủy hợp đồng thuê nhà thì có hợp lý?

Nội dung chính

Bên thuê căn hộ The Vista An Phú cho thuê lại nhưng bị chủ nhà đòi hủy hợp đồng thuê nhà thì có hợp lý?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

[...]

c) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

[...]

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi: không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba;

h) Quyền khác theo hợp đồng.

Theo đó, việc bên thuê căn hộ The Vista An Phú cho thuê lại nhưng bị chủ nhà đòi hủy hợp đồng thuê nhà chỉ hợp pháp nếu bên thuê thực hiện việc cho thuê lại mà không có sự đồng ý của chủ nhà hoặc không có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng.

Theo điểm c khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên thuê chỉ được phép cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ căn hộ nếu được chủ nhà đồng ý bằng văn bản hoặc có quy định cụ thể trong hợp đồng thuê.

Do đó, nếu bên thuê tự ý cho thuê lại mà không được sự đồng ý, thì hành vi này là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, và chủ nhà có cơ sở để yêu cầu đươn phương chấm dứt hợp đồng thuê.

Ngược lại, nếu việc cho thuê lại đã được thỏa thuận rõ ràng hoặc được chủ nhà chấp thuận bằng văn bản, thì yêu cầu hủy hợp đồng từ phía chủ nhà là không hợp lý và trái quy định pháp luật.

Bên thuê căn hộ The Vista An Phú cho thuê lại nhưng bị chủ nhà đòi hủy hợp đồng thuê nhà thì có hợp lý? (Hình từ Internet)

Nếu bên thuê cho thuê lại căn hộ The Vista An Phú thì phải có nghĩa vụ gì khi đối với chủ nhà?

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 21. Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

4. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Phải sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra; trả lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng; không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê;

b) Thông báo cho bên cho thuê về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

c) Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì phải thông báo cho bên cho thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Từ quy định trên, khi bên thuê căn hộ The Vista An Phú muốn cho thuê lại căn hộ thì phải thực hiện nghĩa vụ đối với chủ nhà là bên cho thuê theo quy định pháp luật. Cụ thể, căn cứ khoản 4 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên thuê có trách nhiệm:

[1] Thông báo cho bên cho thuê về việc cho thuê lại toàn bộ hoặc một phần căn hộ;

[2] Không được tự ý cải tạo, thay đổi, phá dỡ căn hộ nếu không có sự đồng ý của chủ nhà;

[3] Nếu muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, phải thông báo trước cho bên cho thuê ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác.

Như vậy, việc cho thuê lại chỉ hợp pháp và đảm bảo quyền lợi của cả hai bên khi có thông báo rõ ràng và sự đồng thuận từ chủ nhà. Việc không tuân thủ các nghĩa vụ này có thể dẫn đến tranh chấp và làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng từ phía bên cho thuê.

Các bên ký hợp đồng cho thuê căn hộ The Vista An Phú phải tuân thủ quy định nào?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo đó các bên ký kết hợp đồng cho thuê căn hộ The Vista An Phú phải tuân thủ các quy định sau đây:

(1) Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Bộ luật Dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đáp ứng điều kiện về đối tượng được thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở;

(2) Trước khi ký hợp đồng bên cho thuê cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê;

(3) Trường hợp bất động sản được thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì còn phải thực hiện theo quy định tại Mục 1 Chương VII Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

(4) Trường hợp bất động sản thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.