Bên bán căn hộ The Beverly Solari có được yêu cầu đặt cọc 1/2 giá trị hợp đồng hay không?

Nội dung chính

Bên bán căn hộ The Beverly Solari có được yêu cầu đặt cọc 1/2 giá trị hợp đồng hay không?

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, pháp luật hiện hành không giới hạn số tiền đặt cọc tối đa là bao nhiêu (trừ một số trường hợp đặc thù được quy định riêng đối với kinh doanh bất động sản như hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Do đó, nếu các bên tự nguyện thỏa thuận mức đặt cọc 1/2 giá trị hợp đồng thì thỏa thuận này vẫn hợp pháp và có giá trị ràng buộc, trừ khi thỏa thuận đó vi phạm các quy định đặc thù của pháp luật chuyên ngành.

Bên cạnh đó, trường hợp bên bán căn hộ The Beverly Solari yêu cầu đặt cọc 1/2 giá trị hợp đồng không trái pháp luật, miễn là hai bên tự nguyện thỏa thuận và không vi phạm các quy định hạn chế trong Luật Kinh doanh bất động sản (ví dụ: trường hợp là nhà ở hình thành trong tương lai thì mức đặt cọc không quá 5% giá trị hợp đồng).

Bên bán căn hộ The Beverly Solari có được yêu cầu đặt cọc 1/2 giá trị hợp đồng hay không? (Hình từ Internet)

Các bên đặt cọc mua căn hộ The Beverly Solari thông qua tin nhắn thì có hợp pháp không?

Căn cứ quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Dựa trên quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, các giao dịch dân sự – bao gồm cả giao dịch đặt cọc – có thể được thực hiện thông qua nhiều hình thức khác nhau, như bằng lời nói, bằng văn bản hoặc thông qua phương tiện điện tử dưới dạng thông điệp dữ liệu.

Pháp luật công nhận thông điệp dữ liệu (bao gồm tin nhắn điện thoại, email…) là một hình thức giao dịch bằng văn bản nếu xác định rõ được chủ thể, nội dung và ý chí của các bên.

Bên cạnh đó, căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch đặt cọc để mua bán căn hộ The Beverly Solari không bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng/chứng thực, miễn là hai bên có sự thỏa thuận cụ thể về số tiền đặt cọc, mục đích đặt cọc và hậu quả pháp lý khi một bên vi phạm.

Do đó, nếu các tin nhắn trao đổi giữa các bên thể hiện rõ các nội dung như: số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên…, thì dù giao dịch đặt cọc được thực hiện qua tin nhắn vẫn có thể được pháp luật công nhận là hợp lệ và được sử dụng làm căn cứ giải quyết tranh chấp (nếu phát sinh).

Bên thuê muốn thay đổi tài sản đặt cọc khi đã đặt cọc mua căn hộ The Beverly Solari thì pháp luật có cho phép?

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược như sau:

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;

[...]

Từ quy định trên, bên đặt cọc mua căn hộ The Beverly Solari có quyền trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác nhưng chỉ trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý.

Như vậy, nếu bên đặt cọc mua căn hộ The Beverly Solari muốn thay đổi tài sản đã dùng để đặt cọc (ví dụ: thay đổi từ tiền mặt sang vật có giá trị tương đương), thì pháp luật cho phép thực hiện việc thay đổi này, miễn là có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc.

Trường hợp không được sự đồng ý, bên đặt cọc không có quyền đơn phương thay đổi loại tài sản đặt cọc đã thỏa thuận trước đó.