Bàn giao căn hộ chung cư H2 trễ hạn, người mua có được phép hủy hợp đồng mua bán hay không?

Nội dung chính

Bàn giao căn hộ chung cư H2 trễ hạn, người mua có được phép hủy hợp đồng mua bán hay không?

Căn cứ quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 về hủy bỏ hợp đồng như sau:

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, theo quy định trên, việc bàn giao căn hộ H2 trễ hơn thời hạn sẽ được xem xét theo 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Bên bán bàn giao căn hộ H2 trễ nghiêm trọng

Nếu việc chậm bàn giao kéo dài đến mức làm cho bên mua không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng (ví dụ: cần nhận nhà để ở hoặc cho thuê đúng thời điểm nhưng bên bán không giao), thì hành vi đó được xem là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.

Khi đó, bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại cho bên bán. Tuy nhiên, bên mua phải thông báo kịp thời cho bên bán về việc hủy bỏ để đảm bảo hiệu lực pháp lý.

Trường hợp 2: Bên bán bàn giao chậm căn hộ H2 nhưng chưa đến mức nghiêm trọng

Nếu việc chậm bàn giao chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, hoặc thuộc trường hợp được phép gia hạn theo hợp đồng theo thỏa thuận, thì bên bán chưa vi phạm nghiêm trọng.

Khi đó, bên mua không thể hủy hợp đồng ngay, nhưng có quyền yêu cầu bên bán thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao căn hộ và bồi thường thiệt hại (nếu có thiệt hại thực tế phát sinh).

Như vậy, người mua căn hộ H2 chỉ được quyền hủy hợp đồng khi việc chậm bàn giao là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, làm mất đi mục đích giao kết. Nếu chỉ chậm trong phạm vi có thể khắc phục hoặc được phép gia hạn, người mua không thể hủy hợp đồng, mà chỉ được yêu cầu bàn giao và bồi thường thiệt hại hợp lý.

Bàn giao căn hộ chung cư H2 trễ hạn, người mua có được phép hủy hợp đồng mua bán hay không? (Hình từ Internet)

Khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư H2 thì các bên phải tuân theo những điều kiện chung nào?

Căn cứ quy định tại Điều 406 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định cụ thể về điều kiện giao dịch chung trong giao kết hợp đồng như sau:

Điều 406. Điều kiện giao dịch chung trong giao kết hợp đồng

1. Điều kiện giao dịch chung là những điều khoản ổn định do một bên công bố để áp dụng chung cho bên được đề nghị giao kết hợp đồng; nếu bên được đề nghị chấp nhận giao kết hợp đồng thì coi như chấp nhận các điều khoản này.

2. Điều kiện giao dịch chung chỉ có hiệu lực với bên xác lập giao dịch trong trường hợp điều kiện giao dịch này đã được công khai để bên xác lập giao dịch biết hoặc phải biết về điều kiện đó.

Trình tự, thể thức công khai điều kiện giao dịch chung thực hiện theo quy định của pháp luật.

3. Điều kiện giao dịch chung phải bảo đảm sự bình đẳng giữa các bên. Trường hợp điều kiện giao dịch chung có quy định về miễn trách nhiệm của bên đưa ra điều kiện giao dịch chung, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì quy định này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư H2 thì các bên phải tuân theo những điều kiện chung như sau:

[1] Điều kiện giao dịch chung là những điều khoản ổn định do một bên công bố để áp dụng chung cho bên được đề nghị giao kết hợp đồng; nếu bên được đề nghị chấp nhận giao kết hợp đồng thì coi như chấp nhận các điều khoản này.

[2] Điều kiện giao dịch chung chỉ có hiệu lực với bên xác lập giao dịch trong trường hợp điều kiện giao dịch này đã được công khai để bên xác lập giao dịch biết hoặc phải biết về điều kiện đó.

Trình tự, thể thức công khai điều kiện giao dịch chung thực hiện theo quy định của pháp luật.

[3] Điều kiện giao dịch chung phải bảo đảm sự bình đẳng giữa các bên. Trường hợp điều kiện giao dịch chung có quy định về miễn trách nhiệm của bên đưa ra điều kiện giao dịch chung, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì quy định này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Hiệu lực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư H2 được xác định ra sao?

Căn cứ Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Đồng thời, căn cứ Điều 6 Luật Công chứng 2024 quy định như sau:

Điều 6. Hiệu lực và giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản; trường hợp là văn bản công chứng điện tử thì có hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 64 của Luật này.

2. Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, là cơ sở để các bên tham gia giao dịch đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch đã được công chứng.

3. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Theo quy định, hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải được công chứng. Hợp đồng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thành việc công chứng, tức là thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản.

Như vậy, các bên sẽ không được tự thỏa thuận hiệu lực hợp đồng mà hợp đồng mua bán căn hộ chung cư H2 sẽ có hiệu lực từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào hợp đồng.