Bán đất nhưng không bán nhà trên đất có vi phạm pháp luật không theo quy định mới nhất 2025?

Pháp luật không cấm việc chỉ bán đất nhưng không bán nhà trên đất, nên vẫn có những trường hợp bán đất riêng, nhà riêng. Nhưng nếu chỉ bán đất nhưng không bán nhà trên đất, các bên phải thỏa thuận rõ, minh bạch quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp nhà trên đất đã tồn tại, việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất mà không làm rõ quyền sở hữu nhà dễ dẫn đến hợp đồng vô hiệu, phát sinh tranh chấp pháp lý phức tạp.

Nội dung chính

    Điều kiện bán đất năm 2025?

    Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện bán đất như sau:

    (i) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

    Trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội; (Theo điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024)

    (ii) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

    (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

    (iv) Trong thời hạn sử dụng đất;

    (v) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

    *Lưu ý: Tùy trường hợp đặc biệt mà việc bán đất ngoài các điều kiện quy định nêu trên thì còn phải đáp ứng các điều kiện bổ sung khác theo quy định.

    Điều kiện bán nhà năm 2025?

    Căn cứ Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện bán nhà như sau:

    (i) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp:

    + Bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

    + Bán nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

    (ii) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

    (iii) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

    (iv) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

    (v) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

    Bán đất nhưng không bán nhà trên đất có vi phạm pháp luật không? Cập nhật quy định mới nhất 2025

    Bán đất nhưng không bán nhà trên đất có vi phạm pháp luật không theo quy định mới nhất 2025? (Hình từ Internet)

    Bán đất nhưng không bán nhà trên đất có vi phạm pháp luật không? Cập nhật quy định mới nhất 2025

    Căn cứ quy định tại Điều 131 Luật Đất đai 2024 thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Còn tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.

    Pháp luật không bắt buộc người bán đất phải bán luôn cả nhà trên đất. Tuy nhiên, nếu bán đất nhưng không bán nhà trên đất thì trên thực tế việc xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà sẽ rất phức tạp, dễ phát sinh tranh chấp trong việc xác lập quyền lợi và nghĩa vụ của từng chủ sử dụng và sở hữu.

    Khi đất thuộc quyền sử dụng của một người, còn nhà trên đất lại thuộc sở hữu của người khác, sẽ dẫn đến tình trạng "đất một chủ, nhà một chủ". Đây là mâu thuẫn phổ biến trong thực tiễn, gây khó khăn trong quản lý, sử dụng và chuyển nhượng về sau.

    Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2019/DS-ST ngày 03/05/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nội dung như sau:

    “Năm 2006, ông Ch nhận chuyển nhượng thửa đất số 446, tờ bản đồ số 09, diện tích 397m2 từ bà A. Thời điểm đó, trên đất đã có một căn nhà cấp 4, tường gạch, mái tole, diện tích 107,9m2 do bà M (là con nuôi bà A) xây dựng. Do căn nhà trên chưa được cấp quyền sở hữu nên khi làm hợp đồng chuyển nhượng đất bà A và ông Ch không thể hiện tài sản trên đất.

    Sau khi ký hợp đồng, bà A vẫn ở lại trên nhà đất. Khi phát hiện gia đình bà M sinh sống trên phần nhà đất trên, ông Ch khởi kiện yêu cầu bà M trả lại toàn bộ căn nhà và thửa đất trên. Sau đó, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Ch, bà M giữ nguyên yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ”.

    Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương quyết định: Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông Ch về việc tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với bà M. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M và yêu cầu độc lập của bà A về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bị đơn ông Ch. Bà A được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất, gắn liền với thửa đất là căn nhà cấp 4 của bà M.

    Trong bản án trên, Tòa án căn cứ vào một số lý do sau để tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu ngay từ thời điểm giao dịch: 

    (i) căn nhà và thửa đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển, không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán. Do vậy, việc bà A và ông Ch ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã biết trên đất có tồn tại căn nhà cấp 4 là không đúng quy định của pháp luật; 

    (ii) Trên thửa đất đã tồn tại căn nhà cấp 4, được xây dựng kiên cố, có diện tích rất lớn, ông Ch khi nhận chuyển nhượng của bà A đã biết rõ căn nhà hiện tại đang được bà M, bà A quản lý, sinh sống, sử dụng, đồng thời ông Ch cũng biết rõ nguồn gốc hình thành căn nhà nhưng vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà A;

    (iii) việc bà A, ông Ch không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng không thể thực hiện được.

    Bên cạnh đó, căn cứ Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được:

    - Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

    - Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

    *Lưu ý: Hai trường hợp trên cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

    Như vậy, pháp luật không cấm việc chỉ bán đất nhưng không bán nhà trên đất, nên vẫn có những trường hợp bán đất riêng, nhà riêng.

    Nhưng nếu chỉ bán đất nhưng không bán nhà trên đất, các bên phải thỏa thuận rõ, minh bạch quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp nhà trên đất đã tồn tại, việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất mà không làm rõ quyền sở hữu nhà dễ dẫn đến hợp đồng vô hiệu, phát sinh tranh chấp pháp lý phức tạp.

    Chuyên viên pháp lý Huỳnh Lê Bình Nhi
    saved-content
    unsaved-content
    19