Nhà nát là gì? Mua nhà nát để sửa chữa rồi bán lại có còn là phương án kinh doanh hiệu quả trong năm 2025 không?

Nội dung chính

Nhà nát là gì?

Nhà nát là thuật ngữ dùng để chỉ những căn nhà đã xuống cấp nghiêm trọng do thời gian hoặc thiếu sự bảo trì. Những căn nhà này thường có dấu hiệu hư hỏng như:

• Tường bong tróc, nứt nẻ, có thể bị ẩm mốc.
• Mái nhà hư hại, dột nát, không còn đảm bảo che chắn tốt.
• Nền nhà bị lún, nứt, có thể ảnh hưởng đến kết cấu.
• Hệ thống điện, nước cũ kỹ, hỏng hóc, cần sửa chữa lại hoàn toàn.

Dù nhà nát có tình trạng xuống cấp, nhưng nhiều người vẫn tìm mua vì giá rẻ và có thể cải tạo hoặc xây dựng mới trên nền đất đó. Đây là lựa chọn phổ biến trong đầu tư bất động sản, đặc biệt là ở khu vực trung tâm thành phố nơi quỹ đất khan hiếm.

Mua nhà nát để sửa chữa rồi bán lại có còn là phương án kinh doanh hiệu quả trong năm 2025 không?

Thị trường bất động sản không ngừng thay đổi, kéo theo đó là sự điều chỉnh trong chiến lược đầu tư. Việc thu mua nhà nát, cải tạo rồi bán lại từng là một phương án kinh doanh mang lại lợi nhuận hấp dẫn. Nhưng trong bối cảnh hiện nay, liệu mô hình này còn hiệu quả?

(1) Biến động giá cả và chi phí sửa chữa

Một trong những yếu tố then chốt ảnh hưởng đến mô hình này chính là giá nhà đất và chi phí cải tạo. Trước đây, nhà nát có thể được mua với giá rẻ, sửa chữa lại với mức đầu tư hợp lý rồi bán ra với lợi nhuận cao.

Tuy nhiên, với việc giá đất ngày càng tăng, cộng thêm chi phí vật liệu và nhân công leo thang, khoản lợi nhuận không còn dồi dào như trước. Nhà đầu tư cần tính toán kỹ hơn để tránh rủi ro chi phí bị đội lên quá cao so với giá trị bán lại.

(2) Yếu tố pháp lý và quy hoạch

Nhà nát thường đi kèm với những vấn đề pháp lý phức tạp: giấy tờ không đầy đủ, vướng quy hoạch, tranh chấp quyền sở hữu. Một bất động sản tưởng chừng như có tiềm năng sinh lời cao có thể trở thành "bẫy tài chính" nếu không được kiểm tra kỹ về pháp lý. Việc đảm bảo bất động sản có sổ hồng đầy đủ, không dính quy hoạch treo hay tranh chấp là điều bắt buộc nếu muốn đầu tư hiệu quả.

(2) Tâm lý người mua thay đổi

Nếu như trước đây, nhiều người chấp nhận mua nhà sửa lại với giá phải chăng, thì nay xu hướng đang thay đổi. Người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng công trình và độ bền lâu dài hơn là chỉ nhìn vào hình thức sau khi cải tạo.

Một căn nhà cũ dù được sửa sang đẹp mắt vẫn có thể bị người mua đắn đo vì tuổi thọ công trình đã xuống cấp. Do đó, để bán lại với giá cao, nhà đầu tư cần đảm bảo không chỉ cải tạo bề mặt mà còn gia cố chất lượng thật sự.

(3) Cơ hội vẫn còn nhưng không dễ dàng

Mặc dù thị trường đã có nhiều thay đổi, mô hình thu mua nhà nát vẫn có thể sinh lời nếu được thực hiện đúng cách. Các khu vực có tiềm năng tăng giá, hạ tầng phát triển hoặc nằm trong khu vực đô thị sầm uất vẫn là điểm sáng cho loại hình này.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần có kinh nghiệm, khả năng đánh giá bất động sản chính xác và một kế hoạch tài chính rõ ràng. Lợi nhuận không còn dễ dàng như trước, nhưng với chiến lược hợp lý, cơ hội vẫn rộng mở cho những ai am hiểu thị trường.

Tóm lại, thu mua nhà nát để sửa chữa rồi bán lại vẫn có thể là phương án kinh doanh hiệu quả, nhưng không dành cho những ai thiếu kinh nghiệm và vốn hiểu biết về bất động sản.

Để thành công, nhà đầu tư cần nắm vững thị trường, tối ưu hóa chi phí cải tạo và đặc biệt là đảm bảo pháp lý minh bạch. Trong một thị trường ngày càng cạnh tranh, sự thận trọng và chiến lược đúng đắn chính là chìa khóa để biến rủi ro thành lợi nhuận.

Mua nhà nát để sửa chữa rồi bán lại có còn là phương án kinh doanh hiệu quả trong năm 2025 không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua nhà nát phải đáp ứng được những nội dung cơ bản nào?

Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng mua nhà nát phải đáp ứng được những nội dung cơ bản sau:

(1) Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

(2) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

(3) Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

(4) Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

(5) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

(6) Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

(7) Cam kết của các bên;

(8) Thỏa thuận khác;

(9) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

(10) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

(11) Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.