Xác định ranh giới đất trong khu TOD tại TPHCM như thế nào? Phạm vi TOD được xác định ra sao?

Nội dung chính

Xác định ranh giới đất trong khu TOD tại TPHCM như thế nào? Phạm vi TOD được xác định là bao nhiêu?

HĐND TPHCM vừa thông qua nghị quyết quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Đây là bước cụ thể hóa Nghị quyết 188/2025/QH15 của Quốc hội: Thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo quy định, phạm vi TOD được xác định trong bán kính 1 km tính từ các ga metro và depot. Đối với những thửa đất chỉ có một phần nằm trong ranh giới này, UBND thành phố sẽ quyết định việc đưa toàn bộ hay một phần diện tích vào phạm vi quy hoạch.

Mô hình TOD (Transit-Oriented Development) hướng tới phát triển đô thị nén, mật độ cao, lấy giao thông công cộng làm trung tâm. Trong phạm vi này sẽ tích hợp nhiều chức năng như nhà ở cao tầng, thương mại dịch vụ, văn phòng, giáo dục, y tế và không gian thể thao – giải trí, tất cả đều được bố trí trong bán kính đi bộ để tăng khả năng kết nối, hạn chế phương tiện cá nhân và giảm áp lực hạ tầng.

Khi lập quy hoạch TOD, thành phố được phép áp dụng một số chỉ tiêu linh hoạt hơn so với quy chuẩn hiện hành: hệ số sử dụng đất có thể tăng tối đa 1,5 lần; diện tích cây xanh trên mái công trình được quy đổi vào chỉ tiêu đất xanh; hạ tầng xã hội có thể giảm xuống còn 50% so với mức thông thường. Đồng thời, khu vực TOD sẽ phát triển đa chức năng với quy mô lớn, không cho phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ thấp tầng.

Nguyên tắc triển khai là ưu tiên hệ thống giao thông công cộng, khuyến khích không gian xanh và ứng dụng giải pháp đô thị thông minh. Trong quá trình xây dựng quy hoạch, Ban Quản lý Phát triển đô thị TP.HCM sẽ lấy ý kiến cơ quan chuyên môn, cộng đồng dân cư và chính quyền sở tại để đảm bảo tính khả thi, minh bạch.

Với gần 20 km metro đầu tiên đã vận hành, TP.HCM dự kiến trong 10 năm tới sẽ phát triển mạng lưới lên 355 km với tổng vốn đầu tư hơn 40 tỷ USD; đến năm 2045, quy mô toàn mạng có thể đạt 510 km. Khi kết hợp không gian đô thị mở rộng sau sáp nhập, hệ thống metro được kỳ vọng sẽ có thêm nhiều tuyến kết nối mới, tạo nền tảng cho các khu TOD phát triển đồng bộ và bền vững.

Xác định ranh giới đất trong khu TOD TPHCM như thế nào? Phạm vi TOD được xác định ra sao? (Hình từ Internet)

Dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD là gì?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 188/2025/QH15 có quy định như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Nghị quyết này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (sau đây gọi là TOD) là giải pháp quy hoạch, đầu tư cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị, lấy điểm kết nối giao thông đường sắt đô thị làm điểm tập trung dân cư, kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng trong khoảng cách đi bộ đến phương tiện giao thông công cộng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, sức khoẻ cộng đồng, giảm phương tiện giao thông cơ giới cá nhân, giảm phát thải gây ô nhiễm môi trường, kết hợp với bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa.

2. Quy hoạch khu vực TOD là quy hoạch được phát triển chuyên biệt theo định hướng ưu tiên đi lại bằng giao thông công cộng cho khu vực bao gồm nhà ga hoặc đề-pô đường sắt đô thị và vùng phụ cận để xây dựng tuyến đường sắt đô thị kết hợp đầu tư cải tạo, chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị.

3. Dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD là dự án đầu tư đường sắt đô thị kết hợp với đầu tư phát triển đô thị trong khu vực TOD.

Như vậy, có thể hiểu dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD là dự án đầu tư đường sắt đô thị kết hợp với đầu tư phát triển đô thị trong khu vực TOD.

Trình tự và thủ tục đầu tư dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 5 Nghị quyết 188/2025/QH15 có quy định về trình tự và thủ tục đầu tư dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD bao gồm những nội dung sau:

[1] Dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD được thực hiện ngay việc lập, thẩm định, quyết định đầu tư dự án mà không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định, quyết định chủ trương đầu tư và các thủ tục khác có liên quan đến quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật có liên quan.

[2] Ủy ban nhân dân Thành phố có thẩm quyền sau đây:

- Tổ chức lập, thẩm định, quyết định đầu tư và quyết định điều chỉnh dự án đường sắt đô thị, dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD theo trình tự, thủ tục tương tự như dự án nhóm A do địa phương quản lý theo quy định của pháp luật có liên quan;

- Quyết định việc phân chia dự án đường sắt đô thị, dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD thành các dự án thành phần, tiểu dự án khi quyết định đầu tư. Việc phân chia dự án thành phần, tiểu dự án không phải áp dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Quyết định gia hạn thời gian thực hiện dự án đường sắt đô thị, dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD trong trường hợp không làm tăng tổng mức đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án;

- Quyết định các công trình đường sắt đô thị (nhà ga, nút giao, cầu, các hạng mục công trình liên quan thuộc dự án đường sắt đô thị) không phải thi tuyển phương án kiến trúc;

- Được quyết định việc áp dụng các hình thức chỉ định thầu đối với việc lựa chọn nhà thầu tư vấn, phi tư vấn, thi công; nhà thầu EPC, chìa khóa trao tay; nhà đầu tư các dự án đường sắt đô thị, dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD; trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

- Tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập trên cơ sở phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc quy hoạch khu vực TOD đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc lập, thẩm định, quyết định đầu tư dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

[3] Công trình đường sắt đô thị thuộc dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD được lập thiết kế kỹ thuật tổng thể (FEED) thay thế cho thiết kế cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi; việc lựa chọn nhà thầu EPC được thực hiện trên cơ sở dự án đầu tư được phê duyệt; chủ đầu tư được quyết định việc phê duyệt đối với các bước thiết kế sau thiết kế FEED.

[4] Việc lập tổng mức đầu tư, dự toán gói thầu được quy định như sau:

- Đối với các hạng mục công việc có nhưng chưa phù hợp hoặc chưa có trong hệ thống định mức, đơn giá xây dựng, vận hành và bảo trì công trình được cấp có thẩm quyền ban hành, công trình đường sắt đô thị thuộc dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD được áp dụng hệ thống định mức, đơn giá xây dựng, vận hành và bảo trì do các tổ chức quốc tế công bố hoặc của dự án đường sắt đô thị tương tự trên thế giới và được quy đổi về thời điểm tính toán;

- Đối với hạng mục không thể xác định chi phí theo quy định tại điểm a khoản này được xác định chi phí theo suất vốn đầu tư của dự án đường sắt đô thị tương tự trên thế giới và được quy đổi về thời điểm tính toán;

- Đối với các khoản mục chi phí chưa được quy định trong pháp luật Việt Nam hoặc đã có quy định trong pháp luật Việt Nam nhưng chưa phù hợp với các dự án đường sắt đô thị có tính chất, điều kiện triển khai tương tự được áp dụng các khoản mục chi phí như dự án đường sắt đô thị có tính chất, điều kiện triển khai tương tự trên thế giới.

[5] Tập đoàn Điện lực Việt Nam chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện công tác di dời công trình điện có điện áp từ 110KV trở lên phục vụ công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.