Năm 2025 bán đất có tính VAT không? Phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất TPHCM là bao nhiêu?

Nội dung chính

Năm 2025 bán đất có tính VAT không? Phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất TPHCM là bao nhiêu?

Ngày 26/11/2024, Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2025, trừ trường hợp về mức doanh thu của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh thuộc đối tượng không chịu thuế tại khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và Điều 17 của Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026.

MỚI: Thuế VAT BĐS là bao nhiêu từ 1/7/2025? Xác định giá tính thuế BĐS theo Nghị định 181 khi hoạt động kinh doanh bđs tại TPHCM?

Căn cứ theo khoản 7 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về đối tượng không chịu thuế như sau:

Điều 5. Đối tượng không chịu thuế

1. Sản phẩm cây trồng, rừng trồng, chăn nuôi, thủy sản nuôi trồng, đánh bắt chưa chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường của tổ chức, cá nhân tự sản xuất, đánh bắt bán ra và ở khâu nhập khẩu.

2. Sản phẩm giống vật nuôi theo quy định của pháp luật về chăn nuôi, vật liệu nhân giống cây trồng theo quy định của pháp luật về trồng trọt.

3. Thức ăn chăn nuôi theo quy định của pháp luật về chăn nuôi; thức ăn thủy sản theo quy định của pháp luật về thủy sản.

4. Sản phẩm muối được sản xuất từ nước biển, muối mỏ tự nhiên, muối tinh, muối i-ốt mà thành phần chính là Na-tri-clo-rua (NaCl).

5. Nhà ở thuộc tài sản công do Nhà nước bán cho người đang thuê.

6. Tưới, tiêu nước; cày, bừa đất; nạo vét kênh, mương nội đồng phục vụ sản xuất nông nghiệp; dịch vụ thu hoạch sản phẩm nông nghiệp.

7. Chuyển quyền sử dụng đất.

[...]

Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT từ ngày 1/7/2025.

>>> Xem thêm một số tin rao bán đất TPHCM mới nhất: TẠI ĐÂY

Năm 2025 bán đất có tính VAT không? Phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất TPHCM là bao nhiêu? (Hình từ Internet)

Phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất TPHCM hiện nay là bao nhiêu?

Các loại phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất năm 2025 bao gồm:

Căn cứ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, Luật Phí và lệ phí 2015, Thông tư 257/2016/TT-BTC, Thông tư 111/2013/TT-BTC thì khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có các khoản phí, lệ phí phải nộp như sau:

(1) Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là 0,5%. Công thức tính lệ phí trước bạ nhà đất như sau: Mức lệ phí trước bạ nhà đất = Giá tính lệ phí trước bạ x 0.5%

(2) Phí thẩm định hồ sơ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC thì phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Sổ đỏ. Bao gồm:

+ Cấp lần đầu;

+ Cấp mới;

+ Cấp đổi;

+ Cấp lại.

- Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

(3) Lệ phí cấp Sổ đỏ

Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Sổ đỏ hiện nay do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Do đó, mức thu của từng tỉnh, thành phố là khác nhau.

- Lệ phí cấp Sổ đỏ là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ.

- Lệ phí cấp Sổ đỏ gồm: Cấp giấy chứng nhận; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:

- Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác;

- Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

(4) Phí công chứng, chứng thực

Căn cứ Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:

(5) Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo điểm c tiểu mục 1.2 Mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT năm 2014 quy định từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.

Theo đó, thuế suất đối với mua bán đất là 2% trên giá mua, bán hoặc giá cho thuê lại.

Cách tính thuế như sau:

+ Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua, bán đất được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

+ Trường hợp mua bán đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Vì sao gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải mua bán đất?

[1] Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quy định này tiếp tục được khẳng định tại Điều 12 Luật Đất đai 2024:

Điều 12. Sở hữu đất đai

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Như vậy, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không sở hữu đất đai. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể này trong phạm vi nhất định.

Đồng thời, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi, điều chỉnh việc sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt.

Người dân được quyền chiếm hữu, sử dụng đất trong phạm vi quyền sử dụng đất được giao, nhưng không có quyền sở hữu đất.

[2] Người dân chỉ có quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ đất theo quy định pháp luật. Quyền này được pháp luật công nhận, bảo vệ.

Khác với quyền sở hữu, quyền sử dụng đất chỉ giới hạn trong những hành vi pháp luật cho phép. Nhà nước không công nhận cá nhân, tổ chức nào là chủ sở hữu đất đai.

Cũng theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022:

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ.

Như vậy, đất đai là một loại tài sản công, còn quyền sử dụng đất là tài sản hợp pháp của người sử dụng đất.

[3] Vì sao gọi là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”?

Tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 430. Hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.

Mặt khác tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

12. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo đó, do người sử dụng đất không sở hữu đất, nên không thể “mua bán đất” theo nghĩa thông thường. Giao dịch thực tế chỉ là chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác trong phạm vi quyền được Nhà nước công nhận.

Thể hiện bản chất của giao dịch này: người chuyển nhượng chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất, không phải chuyển quyền sở hữu đất.