Thuế VAT BĐS là bao nhiêu từ 1/7/2025? Xác định giá tính thuế BĐS theo Nghị định 181 khi hoạt động kinh doanh bđs tại TPHCM?

Nội dung chính

Thuế VAT BĐS là bao nhiêu từ 1/7/2025?

Căn cứ theo Điều 11 Thông tư 219/2013/TT-BTC, thuế suất của thuế giá trị gia tăng từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 10%.

Tại Nghị quyết 204/2025/QH15 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 17/6/2025.

Nghị quyết 204/2025/QH15 quy định như sau:

- Giảm 2% thuế suất thuế giá trị gia tăng, áp dụng đối với các nhóm hàng hóa, dịch vụ quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 (còn 8%), trừ một số nhóm hàng hóa, dịch vụ sau: viễn thông. hoạt động tài chính, ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, kinh doanh bất động sản, sản phẩm kim loại, sản phẩm khai khoáng (trừ than), sản phẩm hàng hóa và dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt (trừ xăng).

Chính phủ quy định nội dung nêu trên

Hiệu lực thi hành Nghị quyết 204/2025/QH15 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2026.

Đồng thời, căn cứ Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định về giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản từ ngày 01/7/2025 như sau:

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Thuế VAT BĐS được xác định trong một số trường hợp như sau:

(1) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)).

(2) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).

(3) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước.

(4) Trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

(5) Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ quy định ở các (1), (2), (3), (4) tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

(6) Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 01 m² nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định ở các (1), (2), (3), (4) chia (:) số m² sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.

(7) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại (2), (3) không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.

Cách tính thuế chuyển nhượng đất mới nhất năm 2025 như sau:

Căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

- Giá chuyển nhượng xác định như sau:

+ Không có công trình trên đất thì giá ghi trong hợp đồng. Nếu thấp hơn bảng giá đất của UBND tỉnh → tính theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Có công trình trên đất hoặc nhà ở thì giá đất lấy theo giá hợp đồng hoặc bảng giá đất UBND tỉnh nếu thấp hơn.Còn giá trị công trình tính theo giá tính lệ phí trước bạ hoặc định mức của Bộ Xây dựng nếu địa phương không quy định.

+ Công trình hình thành trong tương lai nếu không ghi rõ giá hoặc giá thấp hơn tỷ lệ góp vốn × tổng giá trị hợp đồng → tính theo công thức:

Gía chuyển nhượng = Tỷ lệ góp vốn x (Giá đất + Giá công trình) theo quy định UBND tỉnh

+ Quyền thuê đất, thuê mặt nước thì giá ghi trong hợp đồng hoặc bảng giá của UBND nếu thấp hơn.

- Thuế suất áp dụng:

Mức thuế suất cố định → 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

- Thời điểm tính thuế:

+ Không có thỏa thuận nộp thay: thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

+ Có thỏa thuận nộp thay: thời điểm đăng ký quyền sở hữu.

+ Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai: thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.

- Chuyển nhượng đồng sở hữu:

+ Thuế tính riêng cho từng cá nhân theo tỷ lệ sở hữu.

+ Nếu không có giấy tờ xác định rõ, áp dụng tỷ lệ chia đều (bình quân).

Đồng thời, căn cứ điểm c tiểu mục 1.2 Mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT năm 2014 quy định từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.

Theo đó, thuế suất đối với mua bán đất là 2% trên giá mua, bán hoặc giá cho thuê lại.

Cách tính thuế chuyển nhượng đất như sau:

+ Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua, bán đất được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

+ Trường hợp mua bán đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Trên đây là thông tin thuế VAT BĐS là bao nhiêu từ 1/7/2025

>>> Xem thêm một số tin rao mua bán BĐS tại TPHCM: TẠI ĐÂY

Thuế VAT BĐS là bao nhiêu từ 1/7/2025? Xác định giá tính thuế BĐS theo Nghị định 181 khi hoạt động kinh doanh bđs tại TPHCM? (Hình từ Internet)

Xác định giá tính thuế BĐS theo nghị định 181 khi hoạt động kinh doanh bđs tại TPHCM?

Căn cứ Điều 14 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định về nguyên tắc xác định giá tính thuế giá trị gia tăng từ ngày 01/7/2025 như sau:

- Giá tính thuế đối với các loại hàng hóa, dịch vụ quy định tại Mục I Chương II Nghị định 181/2025/NĐ-CP:

+ Bao gồm cả khoản phụ thu và phí thu thêm ngoài giá hàng hóa, dịch vụ mà cơ sở kinh doanh được hưởng.

+ Không bao gồm các khoản thu không liên quan đến bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ của cơ sở kinh doanh: các khoản thu về bồi thường bằng tiền (bao gồm cả tiền bồi thường về đất và tài sản trên đất khi bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền), tiền thưởng, thu đòi người thứ ba của hoạt động bảo hiểm, các khoản thu hộ, các khoản thù lao từ cơ quan nhà nước do thực hiện hoạt động thu hộ, chi hộ các cơ quan nhà nước, các khoản thu tài chính.

- Trường hợp cơ sở kinh doanh áp dụng hình thức chiết khấu thương mại dành cho khách hàng (nếu có) thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá bán đã chiết khấu thương mại dành cho khách hàng chưa có thuế giá trị gia tăng.

- Trường hợp cơ sở kinh doanh đã tính thuế giá trị gia tăng nhưng giá tính thuế bị thay đổi theo kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật có liên quan thì giá tính thuế được xác định theo kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thời điểm xác định thuế GTGT đối với cung ứng dịch vụ kinh doanh bất động sản TPHCM là khi nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định như sau:

Điều 8. Thời điểm xác định thuế GTGT

1. Đối với bán hàng hóa là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

2. Đối với cung ứng dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung ứng dịch vụ hoặc thời điểm lập hóa đơn cung ứng dịch vụ, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Đối với dịch vụ viễn thông là thời điểm hoàn thành việc đối soát dữ liệu về cước dịch vụ kết nối viễn thông theo hợp đồng kinh tế giữa các cơ sở kinh doanh dịch vụ viễn thông nhưng chậm nhất không quá 2 tháng kể từ tháng phát sinh cước dịch vụ kết nối viễn thông.

3. Đối với hoạt động cung cấp điện, nước sạch là ngày ghi chỉ số điện, nước tiêu thụ trên đồng hồ để ghi trên hóa đơn tính tiền.

4. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Căn cứ số tiền thu được, cơ sở kinh doanh thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ.

5. Đối với xây dựng, lắp đặt, bao gồm cả đóng tàu, là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

6. Đối với hàng hóa nhập khẩu là thời điểm đăng ký tờ khai hải quan.

Như vậy, thời điểm xác định thuế GTGT đối với cung ứng dịch vụ kinh doanh bất động sản TPHCM là thời điểm hoàn thành việc cung ứng dịch vụ hoặc thời điểm lập hóa đơn cung ứng dịch vụ, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.