Chi tiết đề xuất mới về thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản như thế nào? Cách xác định thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS tại TPHCM

Nội dung chính

Chi tiết đề xuất mới về thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản như thế nào?

Bộ Tài chính đang đề xuất nhiều thay đổi quan trọng trong dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN), nhằm điều chỉnh cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Điểm đổi mới nổi bật là thay vì áp dụng một mức thuế suất cố định như hiện nay, cá nhân chuyển nhượng có thể lựa chọn một trong hai phương thức tính thuế phù hợp với tình huống cụ thể.

Phương án 1 > Tính theo thu nhập thực tế:

Người bán kê khai thu nhập chịu thuế bằng cách lấy giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý liên quan, sau đó áp dụng mức thuế suất 20% trên phần thu nhập này.

Phương án này phản ánh đúng bản chất thu nhập thực tế, tuy nhiên đòi hỏi người bán phải có đủ hóa đơn, chứng từ hợp lệ để chứng minh giá vốn và chi phí.

Phương án 2 > Tính theo giá bán và thời gian nắm giữ:

Nếu không chứng minh được giá mua và chi phí hợp lý, người bán sẽ áp dụng phương án tính thuế trực tiếp trên giá bán, với mức thuế suất giảm dần theo thời gian nắm giữ bất động sản, cụ thể:

Nắm giữ dưới 2 năm: thuế suất 10%

Từ 2 năm đến dưới 5 năm: thuế suất 6%

Từ 5 năm đến dưới 10 năm: thuế suất 4%

Từ 10 năm trở lên hoặc bất động sản có nguồn gốc thừa kế: thuế suất 2%

Quy định này nhằm khuyến khích cá nhân nắm giữ bất động sản lâu dài, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn làm “nóng” thị trường.

Đối với bất động sản có nguồn gốc thừa kế:

Thời gian nắm giữ không được tính để áp dụng thuế suất theo thời gian. Thay vào đó, mức thuế suất 2% sẽ được giữ nguyên. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành (khoản 1 Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2007), nếu người thừa kế là người đầu tiên chuyển nhượng tài sản sau khi nhận thừa kế thì được miễn thuế. Chỉ từ lần chuyển nhượng tiếp theo, nghĩa vụ thuế mới phát sinh.

Lưu ý: Các nội dung nêu trên mới chỉ là đề xuất trong dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân do Bộ Tài chính trình, hiện chưa phải là quy định pháp luật chính thức. Các quy định cụ thể sẽ được áp dụng sau khi dự thảo được Quốc hội thông qua và ban hành.

Chi tiết đề xuất mới về thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản như thế nào? Cách xác định thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS tại TPHCM (Hình từ Internet)

Năm 2025, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản gồm những khoản nào?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

(1) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

(2) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

(3) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

(4) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

(5) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

(6) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

(7) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Lưu ý: Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC  thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại TPHCM

Tại khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC  được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC có hướng dẫn cách thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại TPHCM như sau:

Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

[...]

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

[...]

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Theo đó, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.