13:42 - 26/06/2025

Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất 2025 khi mua bán đất tại Hà Nội

Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất 2025 khi mua bán đất tại Hà Nội? Thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư từ ngày 01/7/2025

Nội dung chính

    Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất 2025 khi mua bán đất tại Hà Nội

    Căn cứ theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 về các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

    (1) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

    (2) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

    (3) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

    (4) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

    (5) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

    (6) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

    (7) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

    Như vậy, khi thuộc một trong 07 trường hợp nêu trên thì được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

    Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

    Đối với hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính theo công thức như sau:

    Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

    =

    Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

    -

    Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)

    Trong đó:

    (1) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP;

    (2) Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

    Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

    =

    Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

    x

    Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

    Lưu ý: Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).

    Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 3 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:

    Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất
    1. Diện tích đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định này.
    2. Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định này.
    3. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 17, 18 và 19 Nghị định này.

    Theo đó, tiền sử dụng đất được tính dựa trên căn cứ bao gồm:

    (1) Diện tích đất tính tiền sử dụng đất;

    (2) Giá đất để tính tiền sử dụng đất;

    (3) Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất;

    Chuyển mục đích sử dụng đất 2025 khi mua bán đất tại Hà Nội những khoản lệ phí bao gồm:

    (1) Tiền sử dụng đất

    Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất

    (2) Lệ phí trước bạ

    Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ

    Bên cạnh đó, mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % đối với nhà, đất áp dụng mức thu là 8% (tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)

    (3) Phí thẩm định hồ sơ

    Căn cứ theo quy định tại khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì khoản phí thẩm định này sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định theo từng địa phương. Do đó, tùy thuộc vào từng địa phương sẽ áp dụng mức phí khác nhau.

    (4) Lệ phí cấp giấy chứng nhận

    (5) Thuế thu nhập cá nhân (nếu chuyển nhượng sau khi đã chuyển mục đích) 2% giá chuyển nhượng (ghi trên hợp đồng hoặc theo bảng giá đất do Nhà nước quy định).

    Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất 2025 khi mua bán đất tại Hà Nội

    Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất 2025 khi mua bán đất tại Hà Nội (Hình từ Internet)

    Thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư từ ngày 01/7/2025

    Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

    Trong đó, đất phi nông nghiệp có bao gồm đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị (Hay còn gọi là đất thổ cư).

    Hiện nay, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư do UBND cấp huyện thực hiện. 

    Tuy nhiên, từ 01/7/2025, cấp huyện sẽ chính thức ngừng hoạt động để tổ chức mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

    Theo quy định tại điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có quy định: 

    Điều 5. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã
    1. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, bao gồm:
    […]
    m) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân quy định tại điểm c khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai; quyết định giao đất đối với cộng đồng dân cư quy định tại điểm b khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai; quyết định giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại điểm b khoản 2 Điều 178 Luật Đất đai;

    Như vậy, theo quy định nêu trên, từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư đối với cá nhân thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã.

    Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Hà Nội được quy định như thế nào?

    Căn cứ Điều 122 Luật Đất đai 2024 điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Hà Nội được quy định như sau:

    - Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116  Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020Luật Đầu tư công 2019Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020Luật Dầu khí 2022; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công 2019Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020.

    Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.

    - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

    + Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

    + Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;

    + Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

    - Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

    + Các điều kiện quy định nêu trên;

    + Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác;

    + Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79  Luật Đất đai 2024;

    + Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.

    Trần Thị Thu Phương
    Từ khóa
    Chuyển mục đích sử dụng đất Mua bán đất tại Hà Nội Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất 2025 Mua bán đất Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất Chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư
    37