Ân hạn nợ gốc là gì và những điều cần biết khi vay vốn mua chung cư tại TPHCM

Nội dung chính

Ân hạn nợ gốc là gì và những điều cần biết khi vay vốn mua chung cư tại TPHCM

Ân hạn nợ gốc là khoảng thời gian mà người vay được phép tạm hoãn việc trả nợ gốc cho khoản vay, thường là từ 6-12 tháng. Trong thời gian này, người vay có thể chỉ cần trả lãi hoặc thậm chí không phải trả cả gốc lẫn lãi, tùy thuộc vào thỏa thuận với ngân hàng.

Khi vay vốn ngân hàng, nếu được áp dụng chính sách ân hạn nợ gốc, cách tính lãi suất sẽ có sự khác biệt so với khoản vay thông thường.

Dưới đây là phương pháp tính lãi và ví dụ minh họa có thể tham khảo:

Công thức tính lãi suất theo dư nợ giảm dần:

Ví dụ minh họa

Trường hợp 1: Ân hạn nợ gốc (Chỉ trả lãi, hoãn trả gốc): Giả sử khách hàng vay 700 triệu đồng với lãi suất 10%/năm, thời hạn vay 12 tháng, được ân hạn gốc 3 tháng và bắt đầu trả gốc từ tháng thứ 4.

Trong thời gian ân hạn (3 tháng đầu), khách hàng chỉ cần trả lãi, cụ thể như sau:

Tháng 1 (17/6/2025 - 17/7/2025): Tiền lãi = 700,000,000 x 10% x 30/365 = 5,753,425 VND

Tháng 2 (17/7/2025 - 17/8/2025): Tiền lãi = 5,945,205 VND

Tháng 3 (17/8/2025 - 17/9/2025): Tiền lãi = 5,945,205 VND

Sau thời gian ân hạn, từ tháng thứ 4, khách hàng bắt đầu trả cả gốc và lãi, với bảng tính như sau:

Trường hợp 2: Ân hạn cả gốc lẫn lãi (Hoãn cả gốc và lãi trong 3 tháng đầu): Trong 3 tháng đầu tiên, khách hàng không cần thanh toán bất kỳ khoản nào. Tuy nhiên, tiền lãi sẽ được cộng dồn để thanh toán sau.

Những điều cần biết khi vay vốn mua chung cư tại TPHCM

[1] Điều kiện vay ngân hàng mua chung cư tại TP.HCM

Để được vay vốn mua căn hộ chung cư tại TP.HCM, người vay thường phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

- Quốc tịch và độ tuổi: Là công dân Việt Nam, đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định.

- Thu nhập ổn định: Có nguồn thu nhập chứng minh được khả năng trả nợ hàng tháng (qua sao kê lương, hợp đồng lao động, hợp đồng cho thuê tài sản, hoạt động kinh doanh...).

- Không có nợ xấu: Lịch sử tín dụng tốt, không nằm trong nhóm nợ xấu theo CIC.

- Tài sản đảm bảo (nếu cần): Có thể là chính căn hộ dự định mua hoặc một tài sản khác phù hợp quy định pháp luật.

Tại TPHCM, nhiều ngân hàng có chi nhánh địa phương hỗ trợ hồ sơ rất nhanh, nhưng vẫn tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Do đó, nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ nhân thân, chứng minh thu nhập và hồ sơ pháp lý của căn hộ định mua.

[2] Lãi suất vay mua chung cư tại TP.HCM

Lãi suất vay mua chung cư tại TP HCM hiện dao động khoảng 6% - 12,5%/năm, tùy vào ngân hàng và từng giai đoạn. Cụ thể:

Lãi suất ưu đãi ban đầu: Thường từ 6% – 9%/năm, cố định trong 6 – 24 tháng đầu.

Sau thời gian ưu đãi: Áp dụng lãi suất thả nổi, thường là lãi suất tiết kiệm 12 tháng + biên độ (3% – 4%).

Ví dụ: Ngân hàng ACB, BIDV, Vietcombank hoặc Techcombank tại TP.HCM thường có chính sách ưu đãi theo từng dự án chung cư cụ thể như Vinhomes, Masteri, Novaland...

[3] Cách tính lãi vay mua chung cư

Hiện nay, có hai phương thức tính lãi phổ biến:

(i) Theo dư nợ giảm dần

Lãi tính trên phần dư nợ còn lại sau mỗi tháng.

Số tiền trả hàng tháng giảm dần theo thời gian.

Công thức:

Tiền gốc hàng tháng = Tổng khoản vay / Số tháng vay

Lãi tháng đầu = Tổng vay × Lãi suất năm / 12

Tháng sau: Dư nợ giảm → Lãi giảm

Ví dụ (vay 800 triệu, 10 năm, lãi suất 8.5%/năm):

Gốc mỗi tháng: 6.666.666 VND

Tháng đầu trả: 12.333.332 VND

Tháng thứ 2: 12.286.110 VND → giảm dần theo thời gian

(ii) Theo phương pháp niên kim (Equal Payment)

Trả một số tiền cố định mỗi tháng (bao gồm cả gốc và lãi).

Dễ lập kế hoạch tài chính.

Ví dụ (vay 800 triệu, 10 năm, lãi suất 8%/năm theo niên kim tại Techcombank):

Trả mỗi tháng: 12 triệu VND

Tổng phải trả: 1,440 triệu VND

[4] Quy trình vay vốn mua chung cư tại TP.HCM

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ vay vốn (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, hợp đồng lao động, sao kê lương, giấy tờ nhà...)

Bước 2: Ngân hàng thẩm định: giá trị căn hộ, khả năng trả nợ, lịch sử tín dụng

Bước 3: Ngân hàng xét duyệt và có thể yêu cầu bổ sung hồ sơ

Bước 4: Ký hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp (nếu có)

Bước 5: Ngân hàng giải ngân (thường giải ngân theo tiến độ thanh toán của chủ đầu tư)

Lưu ý: Một số ngân hàng tại TPHCM chấp nhận giải ngân trước khi hoàn tất giấy tờ sở hữu nhà nhất là với các dự án lớn đã liên kết ngân hàng.

[5] Lưu ý và kinh nghiệm khi vay mua chung cư tại TPHCM

Lựa chọn hạn mức vay hợp lý: Nên vay không quá 50% - 60% giá trị căn hộ để giảm áp lực trả nợ hàng tháng.

So sánh nhiều ngân hàng: Tại TPHCM có rất nhiều ngân hàng và tổ chức tài chính như Vietcombank, TPBank, Sacombank, SHB… Mỗi đơn vị sẽ có ưu đãi và điều kiện riêng, bạn nên khảo sát kỹ.

Hiểu rõ lãi suất và các loại phí: Lãi suất sau ưu đãi có thể tăng cao, đồng thời bạn cần để ý các loại phí đi kèm như: phí trả nợ trước hạn, phí thẩm định tài sản, bảo hiểm khoản vay...

Chọn thời hạn vay phù hợp:

- Ngắn hạn (≤5 năm): Lãi tổng thấp nhưng áp lực thanh toán cao.

- Dài hạn (10 – 20 năm): Áp lực nhẹ, linh hoạt tài chính nhưng tổng lãi sẽ nhiều hơn.

Xem xét chủ đầu tư và dự án: Ưu tiên những dự án đã có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và được ngân hàng bảo lãnh giải ngân.

Lưu ý: Thông tin ân hạn nợ gốc là gì và những điều cần biết khi vay vốn mua chung cư tại TPHCM chỉ mang tính tham khảo.

Ân hạn nợ gốc là gì và những điều cần biết khi vay vốn mua chung cư tại TPHCM (Hình từ Internet)

Tình hình thị trường mua bán chung cư TPHCM đầu năm 2025

Tình hình thị trường mua bán chung cư TP.HCM đầu năm 2025 ghi nhận tín hiệu phục hồi tích cực, chủ yếu nhờ mặt bằng lãi suất giảm và lực cầu mua ở thực gia tăng.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu vực vùng ven như Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh… với mức giá dễ tiếp cận hơn. Trong khi đó, các dự án tại trung tâm vẫn giữ giá cao, ít nguồn hàng mới. Phân khúc căn hộ 1–2 phòng ngủ, giá dưới 3 tỷ đồng đang được giao dịch nhiều nhất.

Cần bán căn hộ chung cư 45m2 tại Phường Tân Định, Quận 1, Hồ Chí Minh, giá 1.2 tỷ

- Giao thông thuận tiện, kết nối nhanh với các tuyến đường lớn

- Xung quanh đầy đủ tiện ích: chợ Tân Định, siêu thị, bệnh viện, trường học, khu vui chơi, quán cà phê, trung tâm mua sắm...

>> Xem chi tiết và thông tin liên hệ: Tại đây

Bán chung cư An Gia Skyline, Phú Thuận, Quận 7, 66m2, 2pn 2wc, giá 3.7 tỷ, pháp lý sổ hồng

- Căn hộ nằm trong khu dân cư hiện đại, an ninh tuyệt đối, gần Phú Mỹ Hưng, chỉ mất vài phút để đến Lotte Mart Quận 7, SC VivoCity, Trung tâm thương mại Crescent Mall.

- Giao thông thuận tiện, kết nối nhanh đến các quận trung tâm qua cầu Phú Mỹ, cầu Kênh Tẻ, gần các trục đường chính như Nguyễn Lương Bằng, Huỳnh Tấn Phát.

>> Xem chi tiết và thông tin liên hệ: Tại đây

>> Xem thêm: Mua bán Căn hộ chung cư tại Hồ Chí Minh mới nhất tháng 7/2025:

Những nhu cầu vốn nào không được cho vay?

Căn cứ Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 1 Thông tư 10/2023/TT-NHNN), tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn sau đây:

(1) Để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định Luật Đầu tư 2020.

(2) Để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định Luật Đầu tư và các giao dịch, hành vi khác mà pháp luật cấm.

(3) Để mua, sử dụng các hàng hóa, dịch vụ thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định Luật Đầu tư 2020.

(4) Để mua vàng miếng.

(5) Để trả nợ khoản cấp tín dụng tại chính tổ chức tín dụng cho vay, trừ trường hợp cho vay để thanh toán lãi tiền vay phát sinh trong quá trình thi công xây dựng công trình, mà chi phí lãi tiền vay được tính trong tổng mức đầu tư xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.

(6) Để trả nợ khoản vay nước ngoài (không bao gồm khoản vay nước ngoài dưới hình thức mua bán hàng hóa trả chậm), khoản cấp tín dụng tại tổ chức tín dụng khác, trừ trường hợp cho vay để trả nợ trước hạn khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

- Thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay cũ;

- Là khoản vay chưa thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ.

(7) Để gửi tiền.