Quy hoạch 1/5000 là gì? Tại sao cần hiểu rõ quy hoạch 1/5000 trước khi đầu tư bất động sản?

Nội dung chính

Quy hoạch 1/5000 là gì?

Căn cứ tại Điều 29 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định như sau:

Điều 29. Đồ án quy hoạch phân khu

1. Nội dung đồ án quy hoạch phân khu bao gồm việc xác định chức năng sử dụng cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan cho toàn khu vực lập quy hoạch; chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố; bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến các trục đường phố phù hợp với các giai đoạn phát triển của toàn đô thị; đánh giá môi trường chiến lược.

2. Bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000.

3. Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch phân khu được xác định trên cơ sở thời hạn quy hoạch chung và yêu cầu quản lý, phát triển đô thị.

4. Đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết.

Theo đó, có thể hiểu quy hoạch 1/5000 là bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5000, trong đó bao gồm bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng thể mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, sơ đồ hạ tầng kỹ thuật và cơ điện.

Quy hoạch 1/5000 là gì? Tại sao cần hiểu rõ quy hoạch 1/5000 trước khi đầu tư bất động sản? (Hình từ Internet)

Tại sao cần hiểu rõ quy hoạch 1/5000 trước khi đầu tư bất động sản?

Trong hoạt động đầu tư bất động sản, việc phân tích và đánh giá yếu tố quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định.

Trong đó, quy hoạch 1/5000 là loại quy hoạch mang tính định hướng không gian phát triển đô thị ở cấp độ phân khu, ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý, khả năng sử dụng và giá trị gia tăng của bất động sản.

Dưới đây là những lý do cho thấy cần phải nắm rõ quy hoạch 1/5000 trước khi tiến hành đầu tư:

(1) Xác định định hướng phát triển và tiềm năng sinh lời

Quy hoạch 1/5000 phản ánh định hướng tổ chức không gian kiến trúc, sử dụng đất, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại khu vực trong tương lai.

Việc nghiên cứu kỹ loại quy hoạch này sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá chính xác khả năng phát triển đô thị tại khu vực bất động sản, từ đó đưa ra dự đoán về mức độ gia tăng giá trị trong trung và dài hạn.

Những khu vực nằm trong định hướng mở rộng đô thị, phát triển khu dân cư mới hoặc nâng cấp hạ tầng sẽ có khả năng tạo ra lợi nhuận đầu tư cao hơn.

(2) Hạn chế rủi ro liên quan đến đất thuộc diện quy hoạch hạn chế xây dựng

Nhiều khu đất mặc dù đang có sổ đỏ và vị trí thuận lợi, lại thuộc diện quy hoạch hành lang kỹ thuật, đất công cộng hoặc đất dự kiến bị thu hồi cho dự án giao thông, công viên, hạ tầng kỹ thuật.

Nếu nhà đầu tư không kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch 1/5000, việc mua phải những khu đất này có thể dẫn đến thiệt hại nghiêm trọng do bị hạn chế quyền xây dựng, không được cấp phép đầu tư hoặc không thể khai thác giá trị sử dụng.

(3) Bảo đảm tính pháp lý và tránh phát sinh tranh chấp

Quy hoạch 1/5000 là một trong các căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quyền sử dụng đất, quyền xây dựng công trình và khả năng chuyển mục đích sử dụng đất.

Nhiều trường hợp giao dịch bất động sản phát sinh tranh chấp, khiếu kiện hoặc bị vô hiệu hóa do bên mua không kiểm tra tình trạng quy hoạch.

Do đó, việc nghiên cứu kỹ quy hoạch không chỉ giúp nhà đầu tư bảo vệ quyền lợi hợp pháp, mà còn góp phần đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch.

(4) Cơ sở xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp

Nắm bắt được định hướng quy hoạch phân khu sẽ hỗ trợ nhà đầu tư xác định chiến lược đầu tư phù hợp: đầu tư lướt sóng, giữ đất chờ tăng giá hoặc phát triển dự án theo quy định pháp luật.

Đồng thời, việc so sánh thông tin quy hoạch giữa các khu vực giúp tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn, tránh đầu tư sai vị trí hoặc sai thời điểm. Đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để phân tích và lựa chọn kênh đầu tư bất động sản an toàn, có giá trị khai thác bền vững.

(5) Tăng khả năng tiếp cận vốn và thuận lợi khi thực hiện thủ tục hành chính

Một bất động sản minh bạch về quy hoạch có lợi thế lớn trong việc tiếp cận vốn vay từ ngân hàng, cũng như các tổ chức tín dụng.

Ngoài ra, quy hoạch rõ ràng là điều kiện thuận lợi để thực hiện các thủ tục như tách thửa, chuyển nhượng, xin phép xây dựng hoặc điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật toàn thành phố trong đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc Trung ương gồm nội dung gì?

Căn cứ theo điểm a khoản 6 Điều 15 Nghị định 37/2010/NĐ-CP thì định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật toàn thành phố trong đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc Trung ương gồm:

- Đánh giá tổng hợp và lựa chọn đất phát triển đô thị: đánh giá về địa hình, các tai biến địa chất, xác định khu vực cấm xây dựng, hạn chế xây dựng; xác định lưu vực, phân lưu và hướng thoát nước chính; vị trí, quy mô các công trình tiêu thoát nước; xác định cốt xây dựng cho các đô thị và các vùng chức năng khác trong thành phố;

- Xác định mạng lưới giao thông đối ngoại gồm đường bộ, đường sắt, đường thủy, đường hàng không; vị trí và quy mô cảng hàng không, cảng biển, cảng sông, ga đường sắt; tuyến đường bộ, đường sắt đô thị (trên cao, trên mặt đất, ngầm); xác định vị trí, quy mô bến xe đối ngoại;

- Xác định trữ lượng, nhu cầu và nguồn cung cấp nước, năng lượng; tổng lượng nước thải, rác thải; vị trí, quy mô, công suất các công trình đầu mối và các tuyến truyền tải, phân phối của hệ thống cấp nước, năng lượng, chiếu sáng, thông tin liên lạc, thoát nước; vị trí, quy mô khu xử lý chất thải rắn, nghĩa trang và các công trình khác cho các đô thị và các vùng chức năng khác của thành phố.