Xây nhà ở riêng lẻ trên đất thổ cư có cần xin giấy phép xây dựng không?

Chuyên viên pháp lý Nguyễn Bảo Anh Thư
Tham vấn bởi Luật sư Phạm Thanh Hữu
Xây nhà ở riêng lẻ trên đất thổ cư có cần xin giấy phép xây dựng không? Diện tích tối thiểu để xây nhà ở riêng lẻ trên đất thổ cư là bao nhiêu?

Nội dung chính

    Xây nhà ở riêng lẻ trên đất thổ cư có cần xin giấy phép xây dựng không?

    Pháp luật hiện hành không có định nghĩa về “đất thổ cư”, tuy nhiên đây là tên gọi phổ biến khi nhắc đến đất ở.

    Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định đất ở (đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

    Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, trừ xây nhà ở riêng lẻ trong các trường hợp sau:

    - Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

    - Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

    - Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng;

    Lưu ý: Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì phải có giấy phép xây dựng.

    Như vậy, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất thổ cư (hay đất ở) phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ một số trường hợp được miễn.

    Diện tích tối thiểu để xây nhà ở riêng lẻ trên đất thổ cư là bao nhiêu?

    Diện tích tối thiểu để xây nhà ở riêng lẻ trên đất thổ cư là bao nhiêu? (Hình từ Internet)

    Thủ tục cấp phép đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất thổ cư không được miễn phép giấy phép xây dựng

    Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

    Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

    - Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

    - Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (sổ đỏ);

    - Bản vẽ thiết kế xây dựng;

    - Đối với nhà ở riêng lẻ có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

    Số lượng hồ sơ: 02 bộ

    Bước 2: Nộp hồ sơ

    Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện (khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020)

    Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ:

    - Tiếp nhận hồ sơ

    - Kiểm tra hồ sơ, ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định

    - Hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định

    Bước 4: Thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa

    - Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.

    Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

    Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.

    Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

    Bước 5: Lấy ý kiến

    - Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng 2014 để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

    Bước 6: Trả kết quả

    Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 15 ngày.

    Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.

    (Theo khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020)

    Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định thế nào?

    Theo quy định tại 2.6.3 Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD về thì mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8 ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD.

    Căn cứ bảng 2.8 quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

    Diện tích lô đất (m2/căn nhà)

    ≤ 90

    100

    200

    300

    500

    ≥ 1 000

    Mật độ xây dựng tối đa (%)

    100

    90

    70

    60

    50

    40

    CHÚ THÍCH: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

     

     

     

     

     

     

    Ví dụ: Nếu lô đất có diện tích 200m2, thì mật độ xây dựng thuần tối đa nhà ở riêng lẻ được cấp phép tối đa là 200×70%=140m2

    Lưu ý: Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

    (Mục 1.4.21 Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD)

    19
    Chủ quản: Công ty TNHH ThuVienNhaDat. Giấy phép số: đang chạy thử nghiệm. Mã số thuế: 0318679464 Địa chỉ trụ sở: Số 15 Đường 32, Khu Vạn Phúc, P. Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức, TP. HCM, Việt Nam Chịu trách nhiệm chính: Ông Bùi Tường Vũ