Xác định giá đất theo thị trường như thế nào?
Nội dung chính
Xác định giá đất theo thị trường như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024:
(1) Việc xác định giá đất theo thị trường rất quan trọng để đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong quản lý đất đai.
Theo khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, quy trình này dựa trên các nguyên tắc cụ thể như: giá trị thị trường thực tế của đất trong các giao dịch hợp pháp, đảm bảo sự công khai và minh bạch trong quá trình định giá, cũng như cân bằng lợi ích của các bên liên quan.
(2) Bên cạnh đó, các căn cứ để xác định giá đất bao gồm:
- Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
- Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
- Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
- Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
(3) Phương pháp định giá đất có thể bao gồm so sánh trực tiếp với các thửa đất tương tự, dựa trên thu nhập ròng từ việc sử dụng đất, tính toán thặng dư từ tổng doanh thu trừ đi chi phí phát triển dự án, hoặc sử dụng hệ số điều chỉnh phản ánh giá trị thị trường. Thông tin đầu vào cho quy trình này thường là giá đất từ các giao dịch thực tế hoặc đấu giá trong 24 tháng gần nhất và các thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.
Quy trình xác định giá đất gồm các bước như khảo sát và thu thập thông tin về thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh, phân tích các yếu tố ảnh hưởng để điều chỉnh giá đất so sánh cho phù hợp, áp dụng phương pháp định giá thích hợp và cuối cùng là thẩm định và ra quyết định bởi các cơ quan có thẩm quyền.
Tóm lại, việc xác định giá đất theo thị trường đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan và tổ chức liên quan, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và minh bạch, phục vụ tốt nhất cho phát triển kinh tế - xã hội.
Xác định giá đất theo thị trường như thế nào? (Hình từ Internet)
Giá đất cụ thể được áp dụng cho những trường hợp nào?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024:
Theo quy định, giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp sau đây:
(1) Tính tiền sử dụng đất:
- Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc không tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.
- Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án có sử dụng đất.
- Khi công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.
(2) Tính tiền thuê đất:
Khi Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp đất được cho thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
(3) Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước:
Xác định giá trị quyền sử dụng đất để cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật.
(4) Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất:
Áp dụng khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, trừ một số trường hợp đặc biệt được quy định tại Luật Đất đai.
(5) Tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trong các trường hợp đặc biệt:
- Khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.
- Khi chuyển đổi hình thức sử dụng đất.
(6) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ để tính toán mức bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi.
Đâu là cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024:
Giá đất cụ thể
...
2. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể được quy định như sau:
a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật này;
b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật này.
Như vậy, cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp huyện, tùy thuộc vào thẩm quyền quản lý được phân cấp theo quy định của Luật Đất đai 2024.