Từ 01/07/2025 cho thuê mua nhà ở xã hội phải chịu thuế giá trị gia tăng với mức thuế suất bao nhiêu?

Nội dung chính

Doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua cho đối tượng nào?

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023. (khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023)

Căn cứ Điều 80 Luật Nhà ở 2023 quy định doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua cho đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023:

- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.

- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.

- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này.

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Từ 01/07/2025 cho thuê mua nhà ở xã hội phải nộp thuế giá trị gia tăng với mức thuế suất bao nhiêu?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tặng 2024 áp dụng mức thuế suất 5% đối với các hàng hóa, dịch vụ sau đây:

(1) Nước sạch phục vụ sản xuất và sinh hoạt không bao gồm các loại nước uống đóng chai, đóng bình và các loại nước giải khát khác;

(2) Phân bón, quặng để sản xuất phân bón, thuốc bảo vệ thực vật và chất kích thích tăng trưởng vật nuôi theo quy định của pháp luật;

(3) Dịch vụ đào đắp, nạo vét kênh, mương, ao hồ phục vụ sản xuất nông nghiệp; nuôi trồng, chăm sóc, phòng trừ sâu bệnh cho cây trồng; sơ chế, bảo quản sản phẩm nông nghiệp;

(4) Sản phẩm cây trồng, rừng trồng (trừ gỗ, măng), chăn nuôi, thuỷ sản nuôi trồng, đánh bắt chưa chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường, trừ sản phẩm quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024;

(5) Mủ cao su dạng mủ cờ rếp, mủ tờ, mủ bún, mủ cốm; lưới, dây giềng và sợi để đan lưới đánh cá;

(6) Sản phẩm bằng đay, cói, tre, nứa, lá, rơm, vỏ dừa, sọ dừa, bèo tây và các sản phẩm thủ công khác sản xuất bằng nguyên liệu tận dụng từ nông nghiệp; xơ bông đã qua chải thô, chải kỹ; giấy in báo;

(7) Tàu khai thác thủy sản tại vùng biển; máy móc, thiết bị chuyên dùng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp theo quy định của Chính phủ;

(8) Thiết bị y tế theo quy định của pháp luật về quản lý thiết bị y tế; thuốc phòng bệnh, chữa bệnh; dược chất, dược liệu là nguyên liệu sản xuất thuốc chữa bệnh, thuốc phòng bệnh;

(9) Thiết bị dùng để giảng dạy và học tập bao gồm: các loại mô hình, hình vẽ, bảng, phấn, thước, com-pa;

(10) Hoạt động nghệ thuật biểu diễn truyền thống, dân gian;

(11) Đồ chơi cho trẻ em; sách các loại, trừ sách quy định tại khoản 15 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024;

(12) Dịch vụ khoa học, công nghệ theo quy định của Luật Khoa học và công nghệ 2013;

(13) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2023.

Theo nội dung đã phân tích, có thể thấy trường hợp cho thuê mua nhà ở xã hội được xác định thuộc các trường hợp phải chịu thuế giá trị gia tăng với mức thuế suất 5%.

So với quy định trước đây tại điểm q khoản 2 Điều 8 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 được bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi năm 2013 thì mức thuế suất giá trị gia tăng đối với việc cho thuê mua nhà ở xã hội là không thay đổi.

Giá tính thuế giá trị gia tăng khi cho thuê mua nhà ở xã hội được quy định ra sao từ 01/07/2025?

Căn cứ quy định tại điểm h khoản 1 Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Chính phủ quy định việc xác định giá đất được trừ quy định tại điểm này phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Điều này có nghĩa là khi cho thuê mua nhà ở xã hội, nếu có khoản tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất, thì khoản này sẽ không bị tính thuế giá trị gia tăng. Giá trị của đất sẽ được trừ ra khi xác định giá trị bất động sản để tính thuế giá trị gia tăng khi cho thuê mua nhà ở xã hội.