Trao đổi nhà ở đang cho thuê có được hay không?

Nội dung chính

Trao đổi nhà ở là gì? Trao đổi nhà ở đang cho thuê có được hay không?

Pháp luật về nhà ở nói riêng cũng như pháp luật về dân sự nói chung chưa có định nghĩa thế nào là trao đổi nhà ở hay trao đổi tài sản.

Tuy nhiên tại khoản 1 Điều 455 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng trao đổi tài sản như sau:

Hợp đồng trao đổi tài sản

1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

...

Từ quy định này, có thể hiểu được rằng trao đổi tài sản (trong đó có nhà ở) là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

Vậy, trao đổi nhà ở là việc các bên giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau.

Nhà ở đang cho thuê có được đem đi trao đổi không?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 178 Luật Nhà ở 2023 quy định về đổi nhà ở như sau:

Đổi nhà ở

...

2. Việc đổi nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:

a) Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc đổi nhà ở;

b) Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với chủ sở hữu trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

c) Khi đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá trị nhà ở thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

...

Như vậy, nhà ở đang cho thuê vẫn có thể là đối tượng trao đổi.

Tuy nhiên, chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải đảm bảo một số nghĩa vụ sau:

(1) Nghĩa vụ thông báo:

Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc đổi nhà ở.

(2) Nghĩa vụ duy trì hợp đồng thuê nhà:

Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với chủ sở hữu trước đó.

Trao đổi nhà ở đang cho thuê có được hay không? (Hình từ Internet)

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở không thuộc tài sản công thế nào?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở không thuộc tài sản công trong các trường hợp sau:

- Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

- Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

- Nhà ở cho thuê không còn;

- Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

- Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

- Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở trong các trường hợp nào?

Căn cứ vào Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

(1) Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật Nhà ở 2023.

(2) Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.