Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất có cần phải hòa giải không?

Nội dung chính

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất có cần phải hòa giải không?

Để giải quyết câu hỏi "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất có cần phải hòa giải không?" phải chia ra 02 trường hợp là:

- Hòa giải cơ sở tại UBND cấp xã.

- Hòa giải tại Tòa án.

Xét đến đối tượng tranh chấp là hợp đồng đặt cọc mua bán đất không được xem là tranh chấp đất đai mà là một giao dịch dân sự liên quan đến đất đai (mà ở đây là hợp đồng đặt cọc).

Xét đến hòa giải cơ sở tại UBND cấp xã

Căn cứ vào khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật như sau:

Điều 3. Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

[...]

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Như vậy, hòa giải tại UBND cấp xã chỉ là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất).

Các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì không bắt buộc hòa giải cơ sở tại UBND cấp xã.

Xét đến hòa giải tại Tòa án

Khi tiến hành khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì thủ tục hòa giải là một phần của quá trình giải quyết.

Thủ tục hòa giải được quy định tại Chương XIII Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Tòa án có trách nhiệm tiến hành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ việc dân sự theo quy định (Điều 10 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Tóm lại, tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất không bắt buộc hòa giải ở UBND cấp xã nhưng là thủ tục bắt buộc (hòa giải tại Tòa án) khi tiến hành khởi kiện ra Tòa.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất có cần phải hòa giải không? (Hình từ Internet)

Tranh chấp đất đai hiện nay có bắt buộc phải hòa giải tại cơ sở hay không?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

Điều 235. Hòa giải tranh chấp đất đai

[...]

2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:

a) Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;

b) Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

c) Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;

d) Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;

đ) Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

[...]

Như vậy, việc hòa giải cơ sở tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục bắt buộc trong tranh chấp về đất đai.

Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án có phải là thủ tục hành chính về đất đai?

Căn cứ vào Điều 223 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 223. Các thủ tục hành chính về đất đai

1. Các thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:

a) Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất;

b) Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất;

c) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thủ tục đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp;

d) Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

đ) Thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất;

e) Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất;

g) Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính;

h) Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

i) Thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai;

k) Thủ tục hành chính khác về đất đai.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, khi giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án không phải là thủ tục hành chính về đất đai.