Tại sao mua bán đất không chịu thuế GTGT?

Chuyên viên pháp lý: Võ Trung Hiếu
Tham vấn bởi Luật sư: Nguyễn Thụy Hân
Tại sao mua bán đất không chịu thuế GTGT? Hợp đồng mua bán đất có cần phải công chứng hay không? Phí công chứng hợp đồng mua bán đất 2025

Nội dung chính

Tại sao mua bán đất không chịu thuế GTGT?

Quy ước:

Trong phạm vi bài viết này khi đề cập đến "mua bán đất" thì thuật ngữ này sẽ được hiểu theo nghĩa hẹp. Tức, mua bán đất chỉ bao gồm việc mua bán quyền sử dụng đất mà không bao gồm các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng khác...

Vì khi hiểu mua bán đất theo nghĩa là mua bán quyền sử dụng đất ( hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc 1 trong những trường hợp chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Từ các căn cứ đó thì mới có thể khẳng định mua bán đất là đối tượng không chịu thuế GTGT.

Mua bán đất không chịu thuế GTGT được quy định cụ thể thế nào?

Điều này hiện nay được quy định tại khoản 6 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008.

(Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 được áp dụng đến hết ngày 30/6/2025)

Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 thay thế và có hiệu lực từ ngày 01/7/2025 cũng ghi nhận:

Điều 5. Đối tượng không chịu thuế
[...]
7. Chuyển quyền sử dụng đất.
[..]

Tóm lại, mua bán đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.

Tại sao mua bán đất không chịu thuế GTGT?

Để giải thích nguyên do mua bán đất không chịu thuế GTGT thì phải hiểu "thế nào là thuế GTGT?"

Theo đó, thuế GTGT là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.

(Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 và Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024)

Thuế GTGT bản chất đánh vào "phần giá trị tăng thêm" mà quá trình sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ phát sinh.

Nhưng đất đai là một dạng tài nguyên, tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý theo Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 12 Luật Đất đai 2024.

Đất đai không phải là đối tượng tạo ra giá trị tăng thêm.

Khi mua bán đất thực chất là chuyển giao quyền sử dụng, không phải là hàng hóa, dịch vụ do quá trình sản xuất, kinh doanh tạo ra giá trị tăng thêm. Và việc chuyển quyền sử dụng đất là sự chuyển giao quyền sử dụng từ người này sang người khác.

Vả lại, khi nhà nước tiến hành giao đất hoặc thuê đất (trả tiền 1 lần) thì người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa trả tiền để được sử dụng đất. Bên cạnh đó còn phải nộp thuế sử dụng đất.

Nói cách khác, để có quyền sử dụng, người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, nên khi bán đất và chuyển giao quyền sử dụng không phát sinh giá trị gia tăng, không phù hợp để đánh thuế GTGT trường hợp này.

Chính vì vậy khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung và xét riêng khi mua bán đất thì sẽ không chịu thuế GTGT.

Lưu ý: Nội dung bài viết Tại sao mua bán đất không chịu thuế GTGT? chỉ mang tính chất tham khảo thêm!

Tại sao mua bán đất không chịu thuế GTGT?

Tại sao mua bán đất không chịu thuế GTGT? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán đất có cần phải công chứng hay không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
[...]
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo quy định trên, hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải công chứng.

Tuy nhiên đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng mà được công chứng theo yêu cầu của các bên.

Phí công chứng hợp đồng mua bán đất 2025

Căn cứ vào khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC thì phí công chứng mua bán nhà đất 2025 được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Cụ thể theo bảng phí sau:

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng

50 nghìn

2

Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng

100 nghìn

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

4

Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng

01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng

5

Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng

2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6

Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

7

Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng

5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.

8

Trên 100 tỷ đồng

32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

 

saved-content
unsaved-content
51