Sửa thời điểm xác định thu nhập chịu thuế chuyển nhượng bất động sản theo Đề xuất của Bộ Tài Chính?

Nội dung chính

Sửa thời điểm xác định thu nhập chịu thuế chuyển nhượng bất động sản theo Đề xuất của Bộ Tài Chính?

Mới đây, Bộ Tài Chính đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân thông qua Tờ trình Đề nghị xây dựng dự án Luật thuế thu nhập cá nhân (thay thế).

Đối với Luật thuế thu nhập cá nhân Chính phủ đã báo cáo UBTVQH kết quả nghiên cứu, rà soát và đề xuất xây dựng dự án Luật thuế TNCN (thay thế), đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, trình Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 10 (tháng 10/2025), thông qua tại Kỳ họp thứ 11 (tháng 5/2026).

Xem ngay Tờ trình Đề nghị xây dựng dự án Luật thuế thu nhập cá nhân (thay thế) tại đây

Theo đề xuất của Bộ Tài Chính, cụ thể thời điểm xác định thu nhập chịu thuế chuyển nhượng bất động sản được thể hiện tại giải pháp 3 trong nội dung như sau:

- Rà soát sửa đổi, bổ sung quy định về thời điểm xác định thu nhập chịu thuế đối với một số khoản thu nhập của cá nhân như thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ thừa kế, quà tặng...

Bộ Tài Chính nêu lý do lựa chọn giải pháp như sau:

- Hiện hành, Luật thuế TNCN (Điều 14, Điều 18) quy định thời điểm xác định thu nhập chịu thuế chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

+ Đối với thu nhập từ thừa kế là thời điểm đối tượng nộp thuế nhận được thừa kế,

+ Đối với thu nhập từ quà tặng là thời điểm tổ chức, cá nhân tặng cho người nộp thuế hoặc thời điểm người nộp thuế nhận được thu nhập.

- Thực tế thực hiện phát sinh vấn đề vướng mắc đối với trường hợp người chuyển nhượng bất động sản ủy quyền cho người mua nộp thuế thay, khi người mua làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu/quyền sử dụng bất động sản thì cơ quan quản lý mới thực hiện xác định nghĩa vụ thuế; hay đối với thừa kế, quà tặng là chứng khoán thì cá nhân phải hoàn thành nghĩa vụ thuế thì mới làm thủ tục chuyển quyền sở hữu chứng khoán, việc này dẫn đến thời điểm cơ quan thuế ra thông báo nghĩa vụ thuế chưa có ngày đăng ký quyền sở hữu chứng khoán…

- Do vậy, cần rà soát sửa đổi, bổ sung quy định về thời điểm xác định thu nhập chịu thuế đối với một số khoản thu nhập của cá nhân cho phù hợp với các pháp luật liên quan để đảm bảo thống nhất.

Như vậy, quy định về thời điểm xác định thu nhập chịu thuế chuyển nhượng bất động sản cần được rà soát sửa đổi, bổ sung đối với một số khoản thu nhập của cá nhân để đảm bảo thống nhất giữa các pháp luật liên quan theo như những vấn đề vướng mắc và giải pháp Bộ Tài Chính nêu trên.

Sửa thời điểm xác định thu nhập chịu thuế chuyển nhượng bất động sản theo Đề xuất của Bộ Tài Chính? (Hình từ Internet)

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là gì?

Căn cứ theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất như sau:

(1) Giá chuyển nhượng

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

+ Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

+ Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

(2) Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

(3) Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

(4) Cách tính thuế

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

Như vậy, tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được căn cứ theo quy định như trên.