Những loại đất nào không được cấp sổ đỏ theo quy định hiện hành?

Nội dung chính

• Những loại đất nào không được cấp sổ đỏ theo quy định hiện hành?
• Có được cấp sổ đỏ nếu đất đang có tranh chấp không?
• Sau sáp nhập tỉnh thành phí làm sổ đỏ tăng ra sao?

Những loại đất nào không được cấp sổ đỏ theo quy định hiện hành?

Căn cứ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định về những loại đất không được cấp sổ đỏ như sau:

- Không được cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai 2024;

- Không được cấp sổ đỏ cho đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không được cấp sổ đỏ cho đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2024;

- Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

- Không được cấp sổ đỏ cho đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Những loại đất nào không được cấp sổ đỏ theo quy định hiện hành? (Hình từ Internet)

Có được cấp sổ đỏ nếu đất đang có tranh chấp không?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tức không cấp sổ đỏ bao gồm trường hợp đất đang có tranh chấp cụ thể:

Điều 151. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này;

b) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;

đ) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

e) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

g) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

[...]

Như vậy, đối với trường hợp đất đang có tranh chấp thì không được cấp sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Sau sáp nhập tỉnh thành phí làm sổ đỏ tăng ra sao?

Phí làm sổ đỏ là một trong những khoản chi phí quan trọng mà người dân quan tâm khi thực hiện các thủ tục công nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt trong diễn biến sáp nhập tỉnh và thay đổi bảng giá đất mới.

Căn cứ khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 về quy định điều chỉnh bảng giá đất hàng năm từ 1/1/2026 cụ thể như sau:

Điều 159. Bảng giá đất

[...]

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Như vậy, từ 1/1/2026 bảng giá đất sẽ thay đổi hàng năm thay vì 5 năm/lần so với trước đây. Việc thay đổi bảng giá đất hàng năm có thể khiến phí làm sổ đỏ tại nhiều địa phương gia tăng, đặc biệt sau quá trình sáp nhập tỉnh thành khi giá đất chuẩn được điều chỉnh cho phù hợp với đơn vị hành chính mới. Căn cứ khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 về quy định Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

Điều 159. Bảng giá đất

1. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

c) Tính thuế sử dụng đất;

d) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

đ) Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

[...]

Như vậy, từ ngày 1/1/2026 sẽ thực hiện thay đổi bảng giá đất hàng năm làm phí làm sổ đỏ cũng sẽ thay đổi tương ứng. Các khoản chi phí như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân… đều được tính dựa trên giá đất trong bảng giá đất do tỉnh ban hành. Do đó, nếu bảng giá đất tăng, thì toàn bộ các khoản phí này cũng sẽ tăng theo, khiến tổng chi phí làm sổ đỏ của người dân bị đội lên. Tại các khu vực có sáp nhập tỉnh thành hoặc quy hoạch mới, giá đất trong bảng giá có thể được điều chỉnh tăng mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của người dân khi làm các thủ tục về đất đai.