Nhận tiền cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định thì chủ đầu tư sẽ bị phạt hành chính như thế nào?

Nội dung chính

Việc thanh toán khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?

Việc thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Như vậy, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần.

Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm tiền đặt cọc), các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao (hoặc 50% nếu bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài).

Trong trường hợp thuê mua, tổng tiền thanh toán trước không quá 50% giá trị hợp đồng, phần còn lại được tính thành tiền thuê trả theo thỏa thuận.

Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản, bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ được thanh toán khi giấy chứng nhận được cấp.

Khi nhận tiền cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định thì chủ đầu tư sẽ bị phạt như thế nào? (Hình từ Internet)

Khi nhận tiền cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định thì chủ đầu tư sẽ bị phạt hành chính như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3, 6 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về mức phạt hành chính đối với hành vi kinh doanh nhà đất trong khi nhà đất không đáp ứng điều kiện để đưa vào kinh doanh như sau:

Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

…

3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;

b) Kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định;

c) Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật;

đ) Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định;

e) Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản;

…

6. Biện pháp khắc phục hậu quả:

…

i) Buộc thu tiền bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo đúng tiến độ dự án hoặc buộc hoàn trả lại bên mua phần giá trị hợp đồng thu vượt với hành vi quy định tại điểm đ khoản 3 Điều này;

k) Buộc xác nhận theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm g khoản 3 Điều này;

l) Buộc chuyển nhượng hợp đồng đúng quy định với hành vi quy định tại điểm h khoản 3 Điều này;

m) Buộc tuân thủ quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản và hoàn trả phần giá trị thu vượt (nếu có) với hành vi quy định tại điểm i khoản 3 Điều này;

n) Buộc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án theo quy định với hành vi quy định tại điểm a và điểm b khoản 4 Điều này;

o) Buộc dừng bàn giao nhà, công trình xây dựng, hoàn thành việc xây dựng hoặc buộc hoàn thành nghiệm thu hoặc có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định với hành vi quy định tại điểm d khoản 4 Điều này;

p) Buộc hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định với hành vi quy định tại điểm đ khoản 4 Điều này;

q) Buộc sử dụng vốn huy động đúng mục đích đã cam kết với hành vi quy định tại điểm e khoản 4 Điều này.

Như vậy, đối với hành vi nhận tiền cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không đúng tiến độ so với quy định thì chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng. đồng thời sẽ bị buộc phải thu tiền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng tiến độ dự án hoặc buộc hoàn trả lại bên mua phần giá trị hợp đồng thu vượt.

Lưu ý: Mức phạt tiền tối đa được đề cập phía trên là mức phạt dành cho tổ chức. Nêu cá nhân vi phạm cùng 1 hành vi thì mức phạt tối đa sẽ bằng ½ mức phạt cho tổ chức, tức cùng một hành vi vi phạm, cá nhân sẽ bị phạt tiền tối đa là 300.000.000 đồng. (Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)

Chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai có các trách nhiệm gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

- Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

+ Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, quản lý và khai thác dự án bất động sản. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

+ Đảm bảo đủ nguồn tài chính để thực hiện dự án đúng tiến độ đã được phê duyệt.

+ Trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà ở hoặc khi bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê mua (trừ khi bên mua hoặc thuê mua tự nguyện làm thủ tục).

+ Chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

+ Chủ đầu tư phải đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong dự án đúng theo quy hoạch, thiết kế đã được phê duyệt, giấy phép xây dựng, và các quy chuẩn xây dựng hiện hành.

+ Việc bàn giao nhà ở phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở.

+ Nếu bàn giao nhà ở xây thô không phải là nhà chung cư, chủ đầu tư phải hoàn thiện toàn bộ mặt ngoài của nhà ở đó.

- Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền.

- Cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này cho sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản.

- Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.