Khi nào sẽ chính thức bàn giao sau khi xây dựng lại nhà chung cư?

Nội dung chính

Khi nào sẽ chính thức bàn giao sau khi xây dựng lại nhà chung cư?

Căn cứ tại Điều 22 Nghị định98/2024/NĐ-CP về quy định đối với việc bàn giao nhà chung cư để đưa vào sử dụng như sau:

Bàn giao nhà ở và các công trình khác đưa vào sử dụng

1. Việc bàn giao nhà ở sau khi hoàn thành việc xây dựng lại trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được ưu tiên thực hiện cho các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ nhà chung cư tái định cư trước.

2. Đối với nhà chung cư thì việc bàn giao được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng và đã nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ của dự án đã được nêu trong chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Trường hợp chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu công trình này theo tiến độ đã được chấp thuận trước khi bàn giao căn hộ chung cư.

Trước khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư phải lập hồ sơ bàn giao nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở.

3. Chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm cả chủ sở hữu thuộc tài sản công, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở tái định cư khi đủ điều kiện bàn giao nhà ở, phải nộp kinh phí bảo trì phần sử dụng chung và kinh phí quản lý vận hành theo quy định của pháp luật nhà ở; trường hợp không nhận bàn giao căn hộ tại thời điểm bàn giao mà không có lý do chính đáng được các bên thống nhất thì chủ đầu tư được thực hiện bồi thường bằng tiền cho người tái định cư theo giá đã được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt và chủ đầu tư được bán các căn hộ chung cư này theo giá kinh doanh thương mại cho các chủ thể khác.

4. Đối với nhà ở riêng lẻ và các công trình xây dựng khác không thuộc nhà chung cư trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư thực hiện bàn giao nhà ở và các công trình này cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư quản lý, sử dụng theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt và quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.

Theo đó, việc bàn giao nhà ở sau khi hoàn thành xây dựng lại trong dự án cải tạo chung cư sẽ được ưu tiên cho các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ tái định cư. Bàn giao cho nhà chung cư chỉ diễn ra sau khi đã hoàn tất nghiệm thu theo quy định, bao gồm cả công trình hạ tầng kỹ thuật.

Nếu dự án yêu cầu xây dựng công trình hạ tầng xã hội, công trình này cũng phải được nghiệm thu trước khi bàn giao căn hộ. Chủ đầu tư phải lập hồ sơ bàn giao theo quy định.

Chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, kể cả tài sản công, có trách nhiệm tiếp nhận nhà tái định cư khi đủ điều kiện và phải nộp kinh phí bảo trì và quản lý vận hành.

Nếu không nhận bàn giao mà không có lý do chính đáng, chủ đầu tư có quyền bồi thường bằng tiền và có thể bán các căn hộ này cho bên khác.

Đối với nhà ở riêng lẻ và công trình không thuộc chung cư, chủ đầu tư sẽ bàn giao cho các chủ sở hữu và người sử dụng theo phương án bồi thường đã được phê duyệt.

Khi nào sẽ chính thức bàn giao sau khi xây dựng lại nhà chung cư? (Hình từ Internet)

Giai đoạn thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư phải trải qua các công việc gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 98/2024/NĐ-CP về các công việc phải trải qua trong giai đoạn thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:

- Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng.

- Cấp Giấy phép xây dựng.

- Thi công xây dựng.

- Vận hành công trình xây dựng.

- Nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng

- Đáp ứng các yêu cầu về thiết kế lắp đặt hệ thống hạ tầng viễn thông, thông tin theo quy định của pháp luật về viễn thông.

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 16 Nghị định 98/2024/NĐ-CP như sau:

Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Nhà đầu tư thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp dự án đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở và nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng không còn diện tích căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thuộc tài sản công.

Trường hợp nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng quy định tại khoản này có phần diện tích nhà sử dụng chung (hành lang, cầu thang) thuộc tài sản công thì chủ đầu tư phải bồi thường bằng tiền cho Nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 34 của Nghị định này.

2. Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được lập thành văn bản có đầy đủ chữ ký của các chủ sở hữu có trong giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc người thừa kế hợp pháp và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lựa chọn. Trường hợp cử đại diện chủ sở hữu thỏa thuận thì phải có văn bản ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.

Mẫu văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Mẫu số 07 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

3. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày có văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều này, nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại Điều 11 của Nghị định này kèm theo phương án bồi thường, tái định cư được lập theo quy định tại khoản 1 Điều 71 của Luật Nhà ở và Nghị định này đã thống nhất với các chủ sở hữu nhà chung cư đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án để xem xét, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo quy định tại khoản 4 Điều này.

4. Trong thời hạn tối đa 35 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và phương án bồi thường, tái định cư quy định tại khoản 3 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư.

Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án là căn cứ pháp lý để chủ đầu tư thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng dự án tiếp theo.

Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư là văn bản xác định chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và phải được công khai theo quy định tại khoản 2 Điều 13 của Nghị định này.

Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và được gửi cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có dự án để công khai tại nơi có nhà chung cư và thông báo cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư biết thực hiện.

5. Sau khi có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư quy định tại khoản 4 Điều này, chủ sở hữu nhà chung cư không được sử dụng giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật đất đai để thế chấp, thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua nhà ở hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác; nếu thực hiện các giao dịch này sau thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và chấp thuận chủ trương đầu tư đều không được công nhận và không có giá trị pháp lý.

Đến thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư với chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 32 của Nghị định này, chủ sở hữu nhà ở phải bàn giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất qua các thời kỳ cho chủ đầu tư dự án. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, nhà đầu tư sẽ thỏa thuận với các chủ sở hữu về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo nhà chung cư, điều này áp dụng khi dự án đáp ứng các điều kiện theo luật.

Nếu diện tích đất có phần chung thuộc tài sản công, nhà đầu tư cần bồi thường cho Nhà nước.

Thỏa thuận chuyển nhượng phải được lập thành văn bản và có chữ ký của các chủ sở hữu, hoặc người thừa kế hợp pháp, và doanh nghiệp bất động sản. Nếu cử đại diện thỏa thuận, cần có văn bản ủy quyền công chứng.

Sau khi có thỏa thuận, nhà đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư trong vòng 15 ngày, kèm theo phương án bồi thường. Trong 35 ngày tiếp theo, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét và phê duyệt.

Sau phê duyệt, chủ sở hữu không được giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, và khi ký hợp đồng tái định cư, họ phải bàn giao giấy tờ liên quan cho chủ đầu tư.