Hợp đồng mua bán bất động sản không công chứng thì có đương nhiên bị vô hiệu không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán bất động sản có bắt buộc công chứng, chứng thực không?

Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo quy định hiện nay, hợp đồng mua bán bất động sản phải công chứng hoặc chứng thực:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì sẽ được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. (Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024)

+ Hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực; trừ trường hợp mua bán nhà ở thuộc tài sản công hoặc mua bán nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư mà một bên là tổ chức thì sẽ được công chứng, chứng thực hợp đồng khi các bên có nhu cầu. (Theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023)

+ Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực. (Theo khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Hợp đồng mua bán bất động sản không công chứng thì có đương nhiên bị vô hiệu không? (Hình ảnh từ Internet)

Hợp đồng mua bán bất động sản không công chứng thì có đương nhiên bị vô hiệu không?

Căn cứ khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 thì quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu. Theo đó, hợp đồng sẽ bị vô hiệu nếu rơi vào một trong các trường hợp sau đây:

(1) Hợp đồng bị coi là vô hiệu tuyệt đối

- Do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123)

- Do giả tạo (Điều 124)

- Do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129)

(2) Hợp đồng bị coi là vô hiệu tương đối

- Do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 125)

- Do bị nhầm lẫn (Điều 126)

- Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127)

- Do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128)

Nhưng cần lưu ý rằng không phải cứ thuộc một trong những trường hợp quy định nêu trên thì hợp đồng đều bị tuyên bố vô hiệu, ví dụ theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Ngoài ra, căn cứ theo nội dung của Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản vi phạm điều kiện về hình thức:

“[6] Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện, về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực...”

=> Như vậy, nếu hợp đồng mua bán bất động sản thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực mà các bên không thực hiện theo đúng quy định thì hợp đồng có thể bị vô hiệu do không tuân thủ về hình thức văn bản vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của họ, sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện của hợp đồng thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán vô hiệu là gì?

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán vô hiệu được quy định như sau:

- Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

- Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

- Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác có liên quan quy định.