Giá mua bán nhà ở thương mại trong hợp đồng đặt hàng mua nhà ở để bố trí tái định cư được xác định trên cơ sở nào?

Nội dung chính

Việc đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư được quy định như thế nào?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về việc đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư như sau:

Đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư

1. Việc đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện tại khu vực không đầu tư xây dựng dự án nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định tại khoản 2 Điều 49 của Luật Nhà ở.

Việc đặt hàng mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư được thực hiện sau khi đã lựa chọn chủ đầu tư dự án và đã có báo cáo nghiên cứu khả thi dự án hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đồng thời căn cứ tại khoản 1 Điều 52 Luật Nhà ở 2023 quy định đối với việc đặt hàng, mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư thì đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở hoặc ký hợp đồng đặt hàng với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bố trí cho người được tái định cư, như sau:

- Trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì người được bố trí tái định cư trực tiếp ký hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở với đơn vị được giao bố trí tái định cư và nhận bàn giao nhà ở từ đơn vị này

- Trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì người được bố trí tái định cư trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên cơ sở các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt hàng mua nhà ở.

Theo đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xác định số lượng nhà ở đặt hàng bảo đảm phù hợp với nhu cầu cần bố trí tái định cư trên địa bàn. Người được bố trí tái định cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở theo hợp đồng mua nhà ở thương mại. 

Và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở quy định với các trường hợp trên , trừ trường hợp người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Giá mua bán nhà ở thương mại trong hợp đồng đặt hàng mua nhà ở để bố trí tái định cư được xác định trên cơ sở nào?

Giá mua bán nhà ở thương mại trong hợp đồng đặt hàng mua nhà ở để bố trí tái định cư được xác định trên cơ sở nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 36 Nghị định 95/2024/NĐ-CP về giá bán nhà ở thương mại trong hợp đồng đặt mua nhà ở để bố trí tái định cư được xác định như sau:

- Giá mua bán nhà ở thương mại trong hợp đồng đặt hàng mua nhà ở để bố, trí tái định cư được xác định trên cơ sở tham khảo giá thị trường tại thời điểm đặt hàng, bao gồm:

+ Chi phí đầu tư xây dựng nhà

+ Tiền sử dụng đất

+ Kinh phí bảo trì nhà chung cư nếu là mua nhà chung cư

+ Các chi phí hợp lý khác theo quy định

- Trường hợp cơ quan chủ trì và cơ quan phối hợp không thống nhất được phương án giá mua nhà ở thì có thể thuê doanh nghiệp thẩm định giá để tư vấn xác định giá trị tài sản làm một trong những cơ sở để xem xét, quyết định giá mua bán nhà ở thương mại quy định tại khoản 4 Điều 36 Nghị định 95/2024/NĐ-CP chi phí thuê doanh nghiệp thẩm định giá được tính vào kinh phí mua nhà ở thương mại.

- Giá bán nhà ở cho người được tái định cư trong hợp đồng mua bán ký kết giữa chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với người được tái định cư được xác định bằng giá mua bán theo hợp đồng đặt hàng.

- Trường hợp tiền bồi thường tái định cư thấp hơn tiền mua nhà ở tái định cư này thì người được tái định cư phải nộp khoản tiền chênh lệch còn thiếu cho đơn vị được giao bố trí nhà ở tái định cư.

Hợp đồng đặt hàng mua nhà ở để bố trí tái định cư gồm có các nội dung gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 36 Nghị định 95/2024/NĐ-CP về nội dung hợp đồng đặt hàng mua nhà ở để bố trí tái định cư như sau:

Đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư

3. Hợp đồng đặt hàng mua nhà ở phải thể hiện các nội dung: vị trí của dự án, số lượng, loại nhà ở cần đặt hàng, diện tích từng loại nhà ở, giá mua, tiến độ bàn giao nhà ở, trách nhiệm của các bên và việc chấm dứt hợp đồng đặt hàng khi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại ký hợp đồng mua bán với người mua; đơn vị được giao bố trí nhà ở tái định cư phải có trách nhiệm thực hiện các nội dung trong hợp đồng đặt hàng đã ký kết. Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại với người được bố trí tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trường hợp sau khi ký kết hợp đồng đặt hàng mà bên đặt hàng không thực hiện việc nhận nhà ở theo hợp đồng thì phải có trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư dự án theo nội dung hợp đồng đã ký kết và quy định của pháp luật về bồi thường thiệt hại.

Theo đó nội dung của hợp đồng đặt hàng mua nhà ở gồm có:

- Vị trí của dự án 

- Số lượng, loại nhà ở cần đặt hàng 

- Diện tích từng loại nhà ở

- Giá mua

- Tiến độ bàn giao nhà ở

- Trách nhiệm của các bên và việc chấm dứt hợp đồng đặt hàng khi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại ký hợp đồng mua bán với người mua.

Đơn vị được giao bố trí nhà ở tái định cư phải có trách nhiệm thực hiện các nội dung trong hợp đồng đặt hàng đã ký kết. Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại với người được bố trí tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trường hợp sau khi ký kết hợp đồng đặt hàng mà bên đặt hàng không thực hiện việc nhận nhà ở theo hợp đồng thì phải có trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư dự án theo nội dung hợp đồng đã ký kết và quy định của pháp luật về bồi thường thiệt hại