Điều kiện để bán đất bị dính quy hoạch là gì?
Nội dung chính
Đất bị dính quy hoạch có được bán không?
Căn cứ khoản 4, khoản 6 và khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định về việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
(1) Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
(2) Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm.
Đồng thời được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
(3) Đối với diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất nhưng sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ.
Đồng thời phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Nếu không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.
Từ các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất vẫn có thể tiến hành mua bán đất bị dính quy hoạch (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…
Điều kiện để bán đất bị dính quy hoạch là gì?
Để việc mua bán đất bị dính quy hoạch không trái với quy định của pháp luật về đất đai thì phải đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đối với đất bị dính quy hoạch, người sử dụng đất vẫn được Nhà nước cho phép mua bán, trường hợp mua bán thì phải đáp ứng đủ các điều kiện trên.
Điều kiện để mua bán đất bị dính quy hoạch là gì? (Hình từ Internet)
Đất bị dính quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?
Cụ thể, tại điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 thì đối với đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp đất có quyết định thu hồi từ hơn 3 năm trước nhưng đến hiện tại cơ quan nhà nước vẫn chưa thực hiện thu hồi thì người sử dụng sẽ được cấp sổ đỏ.
Điều này có sự thay đổi lớn so với quy định trước đây, theo khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) quy định diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
=> Như vậy, trường hợp đất bị dính quy hoạch đã có quyết định thu hồi đất sẽ không được cấp sổ đỏ; nếu đất bị dính quy hoạch đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện thì vẫn được cấp sổ đỏ.