Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội trước 5 năm là gì?

Nội dung chính

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội trước 5 năm là gì?

Căn cứ theo điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội trước 5 năm cụ thể như sau:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

...

d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

Như vậy, điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội trước 5 năm như sau:

(1) Đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội

(2) Chỉ được bán lại cho 02 đối tượng sau:

- Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

- Đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội

Lưu ý:

- Thời hạn 5 năm tính kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà.

- Giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

- Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội trước 5 năm là gì? (Hình từ Internet)

Chuyển nhượng nhà ở xã hội cần nộp những loại phí nào?

Căn cứ theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

...

e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Như vậy, điều kiện khi bán nhà ở xã hội là: chỉ được bán sau 05 năm thanh toán đủ tiền mua nhà và có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp nhà ở xã hội không phải là nhà ở riêng lẻ thì người bán không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Ngoài ra, căn cú theo Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định như sau: 

Điều 42. Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm

Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà ở thì ngoài các khoản phải nộp theo quy định của pháp luật, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí phải nộp khi bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và một số loại phí khác, cụ thể:

(1) Lệ phí trước bạ:

Căn cứ theo Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định về đối tượng chịu lệ phí trước bạ cụ thể như sau:

Điều 2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ thực hiện theo Điều 3 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP.

Một số nội dung được quy định chi tiết như sau:

1. Nhà, đất quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP

a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai(không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ như sau:

Điều 8. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%.

2. Súng săn; súng dùng để tập luyện, thi đấu thể thao: Mức thu là 2%.

3. Tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy, tàu ngầm, tàu lặn; thuyền, kể cả du thuyền; tàu bay: Mức thu là 1%.

Theo đó, mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà ở xã hội là 0,5% tổng giá trị tài sản nhà ở xã hội.

(2) Thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật về thuế 2014 quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, căn cứ tại Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bởi khoản 7 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật về thuế 2014 quy định về biểu thuế toàn phần như sau:

Điều 23. Biểu thuế toàn phần

1. Biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật này.

Như vậy, trường hợp việc chuyển nhượng nhà ở xã hội thuộc đối tượng chịu thuế TNCN thì người chuyển nhượng (người bán nhà ở xã hội) phải đóng thuế tương ứng như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

(3) Phí công chứng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, khi thực hiện việc mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng được tính dựa trên giá trị nhà ở xã hội, cụ thể theo bảng sau:

Việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải bảo đảm các nguyên tắc nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở 2023 về việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở;

- Có sự kết hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ trợ trong việc thực hiện chính sách;

- Bảo đảm công khai, minh bạch, có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cộng đồng dân cư và Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;

- Bảo đảm đúng đối tượng, đủ điều kiện theo quy định của Luật này;

- Trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì được hưởng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất; trường hợp các đối tượng có cùng tiêu chuẩn và điều kiện thì thực hiện hỗ trợ theo thứ tự ưu tiên trước đối với: người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội, nữ giới;

- Trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ thì chỉ áp dụng một chính sách hỗ trợ cho cả hộ gia đình.