Đặt cọc mua đất nằm trong quy hoạch có được hoàn trả tiền cọc hay không?

Nội dung chính

Đặt cọc mua đất nằm trong quy hoạch có được hoàn trả tiền cọc hay không?

Đặt cọc mua đất nằm trong quy hoạch có được hoàn trả tiền cọc hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Hiện nay, tình trạng cố tình che giấu thông tin về việc đất nằm trong quy hoạch để chuyển nhượng với giá cao hơn hoặc để việc chuyển nhượng diễn ra thuận lợi hơn vẫn diễn ra khá phổ biến.

Trong trường hợp bên đặt cọc hoặc bên nhận chuyển nhượng phát hiện rằng bên nhận đặt cọc hoặc bên chuyển nhượng có hành vi gian dối, họ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, căn cứ tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo quy định trên, khi hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu, bên nhận đặt cọc hoặc bên chuyển nhượng có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bên đặt cọc, bên nhận chuyển nhượng toàn bộ số tiền đã nhận, bao gồm tiền đặt cọc, tiền trả trước và tiền chuyển nhượng.

Như vậy, đặt cọc mua đất nằm trong quy hoạch có thể được hoàn trả tiền cọc.

Mặc dù quy định pháp luật đã rõ ràng, tuy nhiên trên thực tế, việc yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc thu thập và cung cấp chứng cứ để chứng minh hành vi lừa dối của bên nhận đặt cọc hoặc bên chuyển nhượng.

Hơn nữa, trong nhiều trường hợp, số tiền đặt cọc không lớn nhưng quá trình khởi kiện lại phức tạp, mất thời gian và chi phí, khiến bên đặt cọc thường lựa chọn từ bỏ quyền lợi, chấp nhận mất tiền đặt cọc.

Trên đây là nội dung về Đặt cọc mua đất nằm trong quy hoạch có được hoàn trả tiền cọc hay không?

Đặt cọc mua đất nằm trong quy hoạch có được hoàn trả tiền cọc hay không? (Hình từ Internet)

Từ chối giao dịch sau khi hứa mua bán đất có bị phạt cọc hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc từ chối giao dịch sau khi hứa mua bán đất có bị phạt cọc hay không phụ thuộc vào nội dung của thỏa thuận giữa hai bên.

Nếu hai bên chỉ hứa mua, hứa bán mà không ghi rõ đây là hợp đồng đặt cọc, thì theo quy định pháp luật, bên vi phạm sẽ không bị phạt cọc.

Trong trường hợp này, dù có không thực hiện lời hứa, cũng chỉ có thể bị xử lý theo quy định về phạt vi phạm hợp đồng nếu trong thỏa thuận có điều khoản về việc này.

Ngược lại, nếu trong hợp đồng có ghi rõ đây là hợp đồng đặt cọc, thì đây được coi là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Khi đó, nếu một bên từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, sẽ bị xử lý theo hình thức phạt cọc: bên đặt cọc sẽ mất tiền cọc, còn bên nhận đặt cọc thì phải trả lại tiền và bồi thường gấp đôi, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, chỉ khi có ghi rõ là “đặt cọc” trong hợp đồng thì mới có căn cứ xử lý phạt cọc khi một bên không thực hiện giao dịch sau khi hứa mua bán đất.

Có bao nhiêu loại bản đồ quy hoạch sử dụng đất hiện nay?

Hiện nay, bản đồ quy hoạch được phân thành ba loại phổ biến, gồm:

(1) Bản đồ quy hoạch chung – Tỷ lệ 1/5.000:

- Đây là loại bản đồ quy hoạch mang tính định hướng, dùng để xác định chức năng sử dụng đất, mốc giới các khu vực, quy hoạch hệ thống giao thông và các công trình hạ tầng kỹ thuật như cầu, đường, công viên cây xanh, hệ thống điện, trường học, hồ nước...

- Bản đồ tỷ lệ 1/5.000 thường được sử dụng làm cơ sở pháp lý cho việc lập quy hoạch phân khu và để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, di dời dân cư, đền bù...

(2) Bản đồ quy hoạch phân khu – Tỷ lệ 1/2.000:

- Loại bản đồ này có chức năng cụ thể hóa nội dung của bản đồ quy hoạch chung 1/5.000, nhằm phân chia rõ ràng chức năng sử dụng đất theo từng khu vực, đồng thời bố trí mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

- Các nội dung chính thể hiện trong bản đồ bao gồm:

+ Ranh giới quy hoạch

+ Tính chất và chức năng của từng khu vực

+ Diện tích, dân số dự kiến

+ Các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội...

(3) Bản đồ quy hoạch chi tiết – Tỷ lệ 1/500:

- Đây là loại bản đồ chi tiết nhất, thể hiện rõ ràng vị trí và ranh giới từng lô đất, từng công trình xây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đường nội bộ, cấp thoát nước, cấp điện, cây xanh…

- Dựa trên bản đồ quy hoạch 1/500, có thể xác định được:

+ Vị trí xây dựng công trình

+ Thiết kế cơ sở

+ Phương án kỹ thuật và triển khai thi công thực tế