Cùng góp tiền mua đất trước khi kết hôn nhưng sổ đỏ chỉ đứng tên vợ thì quyền sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung?

Nội dung chính

Cùng góp tiền mua đất trước khi kết hôn nhưng sổ đỏ chỉ đứng tên vợ thì quyền sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung?

Khi vợ chồng cùng góp tiền mua đất trước khi kết hôn, quyền sử dụng đất được xác định là tài sản thuộc sở hữu chung của cả hai, theo quy định tại Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015. Phần sở hữu của từng người sẽ được phân chia dựa trên tỷ lệ đóng góp mà mỗi người đã bỏ ra.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.

Theo đó, nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Tuy nhiên trong trường hợp này Sổ đỏ chỉ đứng tên một mình người vợ, điều này đồng nghĩa với việc pháp luật chỉ công nhận một mình người vợ là người có quyền sử dụng đất.

Việc xác định tài sản riêng và tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp này được xác định như sau:

Trường hợp 1: Có văn bản thỏa thuận chế độ tài sản trước hôn nhân

Trường hợp vợ chồng lập văn bản thỏa thuận có công chứng hoặc chứng thực trước khi kết hôn theo quy định tại Điều 47 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, trong đó có thỏa thuận về việc xác định quyền sử dụng đất có được do vợ chồng cùng góp tiền mua trước khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng thì đây được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Nếu thỏa thuận đây là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì được xác định là tài sản riêng của vợ hoặc chồng.

Trường hợp 2: Không có văn bản thỏa thuận trước khi kết hôn, văn bản thỏa thuận bị vô hiệu, không đầy đủ hoặc không rõ ràng.

Trường hợp vợ chồng không lập văn bản thỏa thuận trước khi kết hôn, hoặc văn bản thỏa thuận bị vô hiệu, không có nội dung hoặc nội dung không rõ ràng, đầy đủ về việc xác định quyền sử dụng đất do cùng góp tiền mua trước khi kết hôn là tài sản chung hay riêng, thì việc xác định sẽ được thực hiện dựa trên quy định của pháp luật. Cụ thể như sau:

(1) Nếu không có thỏa thuận về vấn đề phân chia quyền sử dụng đất này nhưng người chồng chứng minh được quyền sở hữu tài sản của mình thông qua tỷ lệ đóng góp tiền mua quyền sử dụng đất tại thời điểm tạo lập nó. Cụ thể là các chứng từ chứng minh số tiền người chồng đã góp, hoặc các chứng cứ khác chứng minh có sự đóng góp công sức tạo lập quyền sử dụng đất, ví dụ hợp đồng góp vốn, lịch sử giao dịch chuyển khoản, biên lai nhận tiền mặt để mua đất,...thì quyền sử dụng đất này sẽ được xác định là đồng sở hữu của vợ và chồng. Phần quyền sử dụng đất mà mỗi người có được trong thửa đất này sẽ được xác định là tài sản riêng của mỗi người.

(2) Nếu không có thỏa thuận về vấn đề phân chia quyền sử dụng đất này mà người chồng không chứng minh được việc mình có góp tiền mua đất thì quyền sử dụng đất này được xác định là tài sản riêng của người vợ có được trước hôn nhân theo quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 . Tuy nhiên, nếu trong thời kỳ hôn nhân, người vợ tự nguyện nhập quyền sử dụng đất này vào khối tài sản chung, thì tài sản này sẽ được xem là tài sản chung của vợ chồng.

Cùng góp tiền mua đất trước khi kết hôn nhưng sổ đỏ chỉ đứng tên vợ thì quyền sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung? (Hình từ Internet)

Cùng góp tiền mua đất trước khi kết hôn nhưng sổ đỏ chỉ đứng tên vợ thì khi vợ bán đất cần chồng đồng ý không?

Cùng góp tiền mua đất trước khi kết hôn nhưng sổ đỏ chỉ đứng tên vợ thì khi vợ bán đất cần chồng đồng ý hay không phụ thuộc vào việc xác định quyền sử dụng đất đó là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng, cụ thể như sau:

(1) Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ.

Quyền sử dụng đất là được xác định là tài sản riêng của vợ thì người vợ có toàn quyền định đoạt với tài sản thuộc sở hữu của mình mà không cần chồng đồng ý. Do đó, khi vợ bán đất thì không cần sự chấp thuận từ chồng.

Lưu ý: Trong trường hợp quyền sử dụng đất là nguồn tạo ra lợi tức duy nhất để đảm bảo cuộc sống của gia đình, thì việc định đoạt tài sản này phải được sự đồng ý của người chồng theo khoản 4 Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 (ví dụ như thửa đất đang được sử dụng để cho thuê và tiền thu được từ việc cho thuê mảnh đất này là nguồn thu nhập duy nhất duy trì sinh hoạt gia đình).

(2) Quyền sử dụng đất thuộc về đồng sở hữu của vợ chồng:

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Theo đó, khi người vợ muốn bán phần đất thuộc sở hữu của mình trong thửa đất sở hữu chung thì không cần sự đồng ý của người chồng nhưng phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp không thể tách thửa hoặc có nhu cầu bán toàn bộ thửa đất, người vợ có thể thỏa thuận với người chồng về việc thống nhất bán mảnh đất và phân chia số tiền bán được dựa trên phần quyền sử dụng đất mà người chồng sở hữu.

(3) Quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng

Theo khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, vợ chồng có quyền bình đẳng trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung, không phân biệt giữa lao động có thu nhập và lao động trong gia đình.

Ngoài ra, theo điểm a khoản 2 Điều 35 của Luật trên, việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng.

Như vậy, trong trường hợp quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì vợ khi bán đất cần phải có sự đồng ý của người chồng và sự đồng ý này phải được thể hiện dưới dạng văn bản.

Nhập quyền sử dụng đất là tài sản riêng thành tài sản chung, làm thế nào để thêm tên chồng vào sổ đỏ?

Tại điểm e khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định như sau:

Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp:

…

e. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng;

…

Theo đó, muốn ghi thêm tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) thì phải thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp cho người vợ. Thủ tục như sau:

(1) Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp (khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Giấy chứng nhận đã cấp.

(2) Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, gồm:

+ Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

+ Văn phòng đăng ký đất đai;

+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.)