Có được sử dụng hợp đồng mua bán chung cư ký kết với chủ đầu tư dự án để vay thế chấp tại ngân hàng khi chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận hay không?
Nội dung chính
Hợp đồng mua bán chung cư là gì?
Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Hiện nay, pháp luật hiện hành không quy định như thế nào là hợp đồng mua bán chung cư, tuy nhiên căn cứ vào quy định nêu trên có thể hiểu hợp đồng mua bán chung cư là sự thỏa thuận giữa người bán và người mua, qua đó xác lập hoặc thay đổi quyền và nghĩa vụ liên quan đến sở hữu căn hộ chung cư. Theo nội dung hợp đồng, người bán sẽ chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cho người mua, còn người mua thực hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền đã thỏa thuận.
Có được sử dụng hợp đồng mua bán chung cư ký kết với chủ đầu tư dự án để vay thế chấp tại ngân hàng khi chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận không? (Hình từ Internet)
Chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận vì những lý do nào?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Hiện nay, có nhiều nguyên nhân dẫn đến chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận), có thể kể đến một số nguyên nhân sau:
(1) Chung cư chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý để xin cấp Giấy chứng nhận;
(2) Chung cư vướng phải tranh chấp chưa được giải quyết theo điểm đ khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai 2024;
(3) Chung cư đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng (thuộc trường hợp là nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023);
(4) Chung cư xây dựng trái với quy định của pháp luật:
- Xây dựng chung cư không đúng quy hoạch xây dựng theo khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014;
- Xây dựng chung cư trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này theo khoản 2 Điều 12 Luật Xây dựng 2014;
- Xây dựng chung cư thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhưng không có giấy phép xây dựng theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020;
- Xây dựng chung cư cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung theo khoản 11 Điều 12 Luật Xây dựng 2014
(5) Chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với chính theo quy định tại khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024;
(6) Chủ đầu tư sử dụng đất không đúng mục đích theo điểm c khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
Có được sử dụng hợp đồng mua bán chung cư ký kết với chủ đầu tư dự án để vay thế chấp tại ngân hàng khi chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận không?
Theo khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản được hiểu là việc bên thế chấp sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, mà không phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Đồng thời, Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 quy định tài sản gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Trong đó, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch.
Dựa trên quy định này, nếu chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng thuộc loại tài sản hình thành trong tương lai, vẫn có thể sử dụng làm tài sản thế chấp.
Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nếu chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận thuộc trường hợp là nhà ở hình thành trong tương lai thì khi thế chấp chung cư không cần phải có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, điểm c khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng chung cư thì phải có hợp đồng mua bán chung cư ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Như vậy, dựa trên các quy định nêu trên, có thể khẳng định rằng hợp đồng mua bán chung cư ký kết với chủ đầu tư được sử dụng thế chấp vay vốn ngân hàng khi chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận, với điều kiện chung cư đó phải thuộc loại hình nhà ở hình thành trong tương lai.
Hợp đồng thế chấp chung cư chưa có Giấy chứng nhận có bắt buộc công chứng, chứng thực không?
Tại khoản 1, khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp sau:
(1) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
(2) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công;
(3) Mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư;
(4) Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;
(5) Thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
Căn cứ theo quy định nêu trên thì thế chấp nhà ở không thuộc các trường hợp ngoại lệ nên hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải được công chứng, chứng thực trong mọi trường hợp.
Như vậy, chung cư cũng là nhà ở nên hợp đồng thế chấp chung cư chưa có Giấy chứng nhận bắt buộc công chứng, chứng thực.