Có được phép dùng căn hộ chung cư để kinh doanh theo hình thức cho thuê theo giờ?
Nội dung chính
Có được phép dùng căn hộ chung cư để kinh doanh theo hình thức cho thuê theo giờ?
Căn cứ theo quy định về khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 về khái niệm nhà chung cư như sau:
Giải thích từ ngữ
…
3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Theo đó, nhà chung cư được xây dựng với 2 mục đích là dùng để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp.
Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 về các hành vi bị cấm khi sử dụng nhà chung cư như sau:
Các hành vi bị nghiêm cấm
…
8. Các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:
a) Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư;
c) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;
d) Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng;
đ) Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan;
e) Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đối với chung cư được xây dựng với mục đích dùng để ở mà chủ sở hữu kinh doanh theo hình thức cho thuê theo giờ, tức sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở thì vi phạm pháp luật.
Có được phép dùng căn hộ chung cư để kinh doanh theo hình thức cho thuê theo giờ? (Hình từ Internet)
Nếu dùng căn hộ chung cư để cho thuê theo giờ, theo ngày bị xử phạt bao nhiêu tiền?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về mức xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm trong quá trình sử dụng nhà chung cư như sau:
Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư
1. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Gây thấm, dột căn hộ chung cư không thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của mình;
b) Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc;
c) Kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;
d) Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy theo quy định;
đ) Hoạt động kinh doanh tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo quy định;
e) Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
…
Theo đó, nếu chủ sở hữu dùng căn hộ chung cư không vào mục đích để ở mà kinh doanh cho thuê theo giờ, theo ngày thì sẽ bị xử phạt từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.
Ngoài ra, trong quá trình kinh doanh cho thuê chung cư theo giờ, theo ngày, có thể sẽ phát sinh một số trường hợp vi phạm pháp luật khác và bị phạt thêm tiền gồm:
- Hành vi sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng thì có thể bị phạt tiền từ 60 đến 80 triệu động đối với tổ chức (theo điểm c khoản 2 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
- Hành vi lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung có thể bị phạt tiền từ 60 đến 80 triệu động đối với tổ chức (theo điểm a khoản 2 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
- Hành vi gây tiếng ồn quá mức quy định thì còn có thể bị xử phạt từ cảnh cáo đến 320 triệu đồng đối với tổ chức (theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 45/2022/NĐ-CP)
Lưu ý: Căn cứ điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt nêu trên là áp dụng đối với tổ chức có hành vi vi phạm. Trường hợp chủ hộ (hoặc người thuê rồi kinh doanh cho thuê lại) là cá nhân thì mức xử phạt tối đa băng ½ mức phạt đối với tổ chức.
Cho thuê chung cư có bắt buộc phải đăng ký kinh doanh không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CP về các trường hợp kinh doanh không cần đăng ký kinh doanh bao gồm:
Giải thích từ ngữ
Trong Nghị định này, một số từ ngữ được hiểu như sau:
1. Cá nhân hoạt động thương mại là cá nhân tự mình hàng ngày thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các hoạt động được pháp luật cho phép về mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác nhưng không thuộc đối tượng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh và không gọi là “thương nhân” theo quy định của Luật Thương mại. Cụ thể bao gồm những cá nhân thực hiện các hoạt động thương mại sau đây:
a) Buôn bán rong (buôn bán dạo) là các hoạt động mua, bán không có địa điểm cố định (mua rong, bán rong hoặc vừa mua rong vừa bán rong), bao gồm cả việc nhận sách báo, tạp chí, văn hóa phẩm của các thương nhân được phép kinh doanh các sản phẩm này theo quy định của pháp luật để bán rong;
b) Buôn bán vặt là hoạt động mua bán những vật dụng nhỏ lẻ có hoặc không có địa điểm cố định;
c) Bán quà vặt là hoạt động bán quà bánh, đồ ăn, nước uống (hàng nước) có hoặc không có địa điểm cố định
d) Buôn chuyến là hoạt động mua hàng hóa từ nơi khác về theo từng chuyến để bán cho người mua buôn hoặc người bán lẻ;
đ) Thực hiện các dịch vụ: đánh giày, bán vé số, chữa khóa, sửa chữa xe, trông giữ xe, rửa xe, cắt tóc, vẽ tranh, chụp ảnh và các dịch vụ khác có hoặc không có địa điểm cố định;
e) Các hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh khác.
Theo đó, kinh doanh cho thuê chung cư không thuộc các trường hợp không thuộc đối tượng phải đăng ký kinh doanh nên cho thuê chung cư phải đăng ký kinh doanh.
Ngoài ra, các tổ chức, cá nhân kinh doanh cho thuê chung cư quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không cần thành lập doanh nghiệp được quy định tại Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP bao gồm:
Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; không nhằm mục đích kinh doanh và dưới mức quy mô nhỏ
…
2. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ, bao gồm:
a) Cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở;
b) Tổ chức không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Như vậy, cho thuê chung cư phải đăng ký kinh doanh dưới dạng hộ kinh doanh cá thể mà không cần phải thành lập doanh nghiệp có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.