Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì cần những điều kiện gì theo quy định mới?

Nội dung chính

Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với cá nhân thì cần những điều kiện gì?

Căn cứ khoản 5 điều 116 Luật đất đai 2024 về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

…

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

…

Có thể thấy, Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể các trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân bao gồm:

- Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư: Đối với các thửa đất nông nghiệp nằm trong khu vực dân cư, việc chuyển đổi sang đất ở sẽ được xem xét dựa trên quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

- Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở: Khi thửa đất có phần đất nông nghiệp và phần đất ở, việc chuyển đổi phần đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung/phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở: Các loại đất phi nông nghiệp như đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nếu không phải là đất ở, khi muốn chuyển sang mục đích sử dụng làm đất ở cũng phải dựa trên các quy hoạch đã được phê duyệt.

Theo đó, các căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ ràng hơn, bao gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: Đây là căn cứ chính để xem xét việc chuyển mục đích sử dụng đất, thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm như trước đây.

- Quy hoạch chung: Đối với những khu vực đã có quy hoạch chung, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân thủ các quy hoạch này.

- Quy hoạch phân khu: Trong các khu vực đã có quy hoạch phân khu, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì cần những điều kiện gì?(Hình ảnh từ internet)

Cách tính tiền sử dụng đất khi cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Căn cứ điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

- Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

Ai có thẩm quyền cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất?

Căn cứ điểm a khoản 2 điều 123 Luật đất đai 2024 về quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

…

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

…

Như vậy, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì Ủy ban nhân dân cấp huyện là nơi có thẩm quyền quyết định cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với trường hợp cho cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.