Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở có được cấp sổ đỏ mới không?

Nội dung chính

Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở có được cấp sổ đỏ mới không?

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở) thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Ngoài ra, căn cứ theo khoản 17 Điều 13 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định như sau:

Điều 13. Thông tin về biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

[...]

17. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì thể hiện như sau:

a) Chuyển mục đích sử dụng toàn bộ thửa đất thì thể hiện: “Chuyển mục đích sử dụng từ đất ... thành đất ... (ghi loại đất trước và sau khi được chuyển); nguồn gốc sử dụng đất chuyển thành ...(ghi nguồn gốc sử dụng đất sau khi chuyển mục đích), thời hạn sử dụng đến ... (ghi thời hạn sau khi chuyển mục đích) theo hồ sơ số ... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”;

b) Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất dẫn đến tách thửa thì thể hiện: “Thửa đất đã tách thành các thửa ... (ghi số hiệu các thửa đất mới hình thành), chuyển mục đích sử dụng thửa đất số ... diện tích ... m2 (ghi số hiệu và diện tích thửa đất chuyển mục đích sử dụng) thành đất ... (ghi loại đất sau khi được chuyển), theo hồ sơ số ... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

Tại trang sổ địa chính của thửa đất mới hình thành nhưng không chuyển mục đích sử dụng đất thì thể hiện: “Được tách từ thửa đất số ... (ghi số thửa đất trước khi tách) theo hồ sơ số ... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

Tại trang sổ địa chính của thửa đất mới hình thành mà chuyển mục đích sử dụng đất thì thể hiện: “Tách từ thửa số ... (ghi số thửa trước khi tách), chuyển mục đích từ đất ... (ghi loại đất trước khi được chuyển mục đích) thành đất ... (ghi sau khi được chuyển mục đích) theo hồ sơ số ... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích trong thửa đất có đất ở và loại đất khác trong cùng thửa đất mà không tách thửa theo quy định thì thể hiện: “Chuyển mục đích sử dụng ... m2 từ đất ... (ghi loại đất trước khi chuyển) thành ... (ghi loại đất sau khi chuyển) theo Quyết định số …, ngày .../.../... (đối với trường hợp chuyển mục đích phải xin phép) hoặc theo văn bản ngày .../..../.... (đối với trường hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép); nguồn gốc sử dụng đất chuyển thành ... (ghi nguồn gốc sau khi chuyển); thời hạn sử dụng đất: ... theo hồ sơ số... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

Ví dụ: “Chuyển mục đích sử dụng 100m2 từ đất trồng cây hằng năm thành đất ở theo Quyết định số 689/QĐ-UBND ngày 29/7/2024 của Ủy ban nhân dân huyện Hải Hậu; nguồn gốc sử dụng đất chuyển thành giao đất có thu tiền sử dụng đất”; thời hạn sử dụng: Lâu dài, theo hồ sơ số...

[...]

Như vậy, khi chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải cấp sổ đỏ mới (Giấy chứng nhận) mà chỉ cần xác nhận thay đổi trong sổ đỏ hiện tại. Cụ thể, tại phần chuyển mục đích sử dụng đất cần nêu rõ chuyển toàn bộ, một phần hay một phần diện tích thửa đất từ đất có mục đích sử dụng hiện tại thành đất muốn chuyển mục đích sử dụng.

Tuy nhiên, theo khoản 6 Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên sổ đỏ đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới sổ đỏ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở có được cấp sổ đỏ mới không? (Hình từ Internet)

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Căn cứ theo Điều 122 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau;

(1) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2024,

- Trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí;

- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

- Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.

(2) Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;

- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

(3) Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024;

- Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác;

- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai 2024;

- Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Ghi giá đất trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của ai?

Căn cứ điểm k khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 5. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã

1. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, bao gồm:

a) Chấp thuận phương án sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai; phê duyệt phương án sử dụng đất lúa của cá nhân quy định tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai;

b) Quyết định thu hồi đất thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai; thu hồi đất liên quan đến quy định tại điểm b khoản 3, khoản 5, điểm b khoản 6 Điều 87 và khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai;

c) Ban hành Thông báo thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai;

d) Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại điểm c khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai;

đ) Phê duyệt phương án cưỡng chế quyết định thu hồi đất và kinh phí cho hoạt động cưỡng chế quy định tại điểm b khoản 5 Điều 89 Luật Đất đai;

e) Quyết định giá đất cụ thể quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai;

g) Quyết định giá bán nhà ở tái định cư trong địa bàn quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai;

h) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 và điểm d khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai;

i) Xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai;

k) Ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ban hành quyết định giá đất thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai;

l) Quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quy định tại khoản 3 Điều 161 Luật Đất đai;

[...]

Như vậy, thẩm quyền ghi giá đất trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, trong trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đồng thời, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cũng có thẩm quyền ban hành quyết định giá đất trong trường hợp phải xác định giá đất cụ thể theo khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.