Chứng thực hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không?

Nội dung chính

Chứng thực hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không?

Căn cứ khoản 2 Điều 34 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 34. Phạm vi chứng thực hợp đồng, giao dịch

1. Hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải chứng thực.

2. Hợp đồng, giao dịch mà pháp luật không quy định phải chứng thực nhưng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu chứng thực.

Theo đó, phạm vi chứng thực hợp đồng bao gồm cả những loại hợp đồng mà pháp luật không quy định phải chứng thực nhưng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu chứng thực.

Như vậy, có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thực hiện chứng thực hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chứng thực hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không? (Hình từ Internet)

Chứng thực hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?

Căn cứ điểm d khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 5. Thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực

[...]

2. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:

a) Chứng thực bản sao từ bản chính các giấy tờ, văn bản do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc chứng nhận;

b) Chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản, trừ việc chứng thực chữ ký người dịch;

c) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản;

d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;

e) Chứng thực di chúc;

g) Chứng thực văn bản từ chối nhận di sản;

h) Chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản mà di sản là tài sản quy định tại các Điểm c, d và đ Khoản này.

Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện ký chứng thực và đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã.

[...]

5. Việc chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản, chứng thực di chúc quy định tại Điều này không phụ thuộc vào nơi cư trú của người yêu cầu chứng thực.

Theo đó, có thể thực hiện chứng thực hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã.

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

[...]

Đồng thời, căn cứ Điều 407 và Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

[...]

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu khi thuộc những trường hợp sau:

(1) Hợp đồng đặt cọc mua đất bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

(2) Hợp đồng đặt cọc mua đất bị vô hiệu do giả tạo

(3) Hợp đồng đặt cọc mua đất bị vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

(4) Hợp đồng đặt cọc mua đất bị vô hiệu do bị nhầm lẫn

(5) Hợp đồng đặt cọc mua đất bị vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

(6) Hợp đồng đặt cọc mua đất bị vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

(7) Hợp đồng đặt cọc mua đất bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, cụ thể có 2 trường hợp:

- Hợp đồng đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

- Hợp đồng đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

(8) Hợp đồng đặt cọc mua đất bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

Lưu ý, khi mua bán đất còn phải đáp ứng những điều kiện theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024.