Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng thị trường của giá đất? Giá đất được quy định theo những nguyên tắc nào?
Nội dung chính
Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng thị trường của giá đất?
Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì các yếu tố ảnh đến giá đất được quy định như sau:
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;
b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
e) Hiện trạng môi trường, an ninh;
g) Thời hạn sử dụng đất;
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi;
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Như vậy, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được chia theo 2 trường hợp:
+ Đất phi nông nghiệp bao gồm: vị trí và địa điểm, giao thông, điều kiện cấp thoát nước và điện,diện tích,thời hạn sử dụng đất,môi trường và các yếu tố liên quan đến dự án quy hoạch xây dựng.
+ Đất nông nghiệp:năng suất cây trồng và vật nuôi,điều kiện giao thông,vị trí và đặc điểm của thửa đất,thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác liên quan thực tế văn hóa,phong tục và tập quán.
Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng thị trường của giá đất? (Hình ảnh từ Internet)
Giá đất được quy định theo những nguyên tắc nào?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 giá đất được quy định theo những nguyên tắc sau:
Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
c) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
d) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
đ) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
...
Như vậy, việc quy định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp trình tự, thủ tục; bảo đảm trung thực, công khai minh bạch; phải bảo đảm tính độc lập giữa các cơ quan có quyền thẩm định giá đất và phải hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất, nhà đầu tư.
Giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 155 Luật Đất đai 2024 giá đất căn cứ tiền sử dụng đất được quy định như sau:
Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm:
a) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
b) Giá đất theo quy định tại Điều 159 và Điều 160 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá;
c) Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước.
…
Như vậy, giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất được căn cứ theo diện tích đất, chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, giá đất cụ thể và bảng giá đất (đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì xác định theo giá trúng đấu giá).