Các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực khi thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai

Nội dung chính

Công chứng và chứng thực được hiểu thế nào? 

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Đối với chứng thực, định nghĩa này được quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Nghị định 23/2015/NĐ-CP như sau:

- Cấp bản sao từ sổ gốc: cơ quan, tổ chức đang quản lý sổ gốc, căn cứ vào sổ gốc để cấp bản sao. Bản sao từ sổ gốc có nội dung đầy đủ, chính xác như nội dung ghi trong sổ gốc.

- Chứng thực bản sao từ bản chính: cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính.

- Chứng thực chữ ký: cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người yêu cầu chứng thực.

- Chứng thực hợp đồng, giao dịch: cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

Các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực khi thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai (Hình từ Internet)

Khi thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai, các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực.

(1) Bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 các hợp đồng sau đây bắt buộc phải công chứng, chứng thực:

- Hợp đồng chuyển nhượng

- Hợp đồng tặng cho

- Hợp đồng thế chấp

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tai điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, trong các trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì các bên có thể lựa chọn 1 trong 2 hình thức hoặc công chứng hoặc chứng thực.

(2) Công chứng, chứng thực thực hiện theo yêu cầu các bên

Đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024)

Ngoài ra, các giao dịch khác không thuộc trường hợp nêu tại (1) thì pháp luật không có bắt buộc công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, trường hợp này để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp về sau thì các bên nên cân nhắc lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Tóm lại, trong các giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên tham gia có thể lựa chọn việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tùy theo quy định của pháp luật. Cụ thể, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại (1) có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực; Đối với trường hợp tại (2) mặc dù pháp luật không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

Nơi thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến đất đai      

(1) Công chứng

Căn cứ Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

(2) Chứng thực

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:

- Chứng thực bản sao từ bản chính các giấy tờ, văn bản do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc chứng nhận;

- Chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản, trừ việc chứng thực chữ ký người dịch;

- Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản;

- Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024;

- Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023;

- Chứng thực di chúc;

- Chứng thực văn bản từ chối nhận di sản;

- Chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản mà di sản là tài sản quy định tại các Điểm c, d và đ Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP.

Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện ký chứng thực và đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Tóm lại, đối với các giao dịch liên quan đến đất đai, công chứng viên chỉ có thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp bất động sản trong phạm vi tỉnh hoặc thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Trong khi đó, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đảm bảo tính hợp pháp cho các giao dịch này.