Bên bán được thu bên mua tối đa bao nhiêu % giá trị hợp đồng mua bán nhà?

Bên bán được thu bên mua tối đa bao nhiêu % giá trị hợp đồng mua bán nhà? Hợp đồng kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải lập thành văn bản không? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có những nội dung cơ bản nào?

Nội dung chính

Bên bán được thu bên mua tối đa bao nhiêu % giá trị hợp đồng mua bán nhà?

Tôi vừa được nhận vào làm nhân viên kinh doanh cho một công ty kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty tương đối lớn nên tôi rất trân trọng công việc này và muốn củng cố thêm vị trí công việc nên tôi cần biết thông tin sau đây để sau này tiện trao đổi với khách hàng (vì tôi ngại hỏi anh chị trong công ty). Đó là theo quy định pháp luật hiện nay thì trường hợp công ty tôi không thỏa thuận về giá trị thanh toán thì được thu tối đa bao nhiêu % giá trị hợp đồng mua bán nhà khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất?

Trả lời:

Theo quy định hiện hành thì các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp động mua bán nhà, công trình xây dựng nhưng không được trái với quy định của pháp luật; và các quyền, nghĩa vụ được quy định tại Điều 21 và Điều 22 (đối với bên bán), Điều 23 và Điều 24 (đối với bên mua) Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Tại Khoản 2 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng như sau:

2. Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Mặt khác, Tại Khoản 1 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng như sau:

1. Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng."

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì về nguyên tắc việc thanh toán tiền mua nhà, công trình xây dựng do các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng tự thỏa thuận với nhau.

Tuy nhiên, trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc thanh toán thì bên bán nhà, công trình xây dựng chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, đối với trường hợp công ty của bạn là công ty kinh doanh bất động sản, nếu trong hợp đồng mua bán nhà giữa công ty và khách hàng không có thỏa thuận về việc thanh toán thì công ty được thu tiền của bên mua tối đa là 95% giá trị hợp đồng mua bán nhà khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải lập thành văn bản không?
Tôi có một vấn đề thắc mắc sau đây cần được anh chị hỗ trợ: Cụ thể là nếu công ty tôi ký hợp đồng kinh doanh bất động sản với một công ty kinh doanh bất động sản thì có bắt buộc phải lập thành văn bản có chữ ký của hai bên hay không? Hay chúng tôi có thể thể hiện qua lời nối, cử chỉ khác theo Luật Dân sự?

Trả lời:

Theo quy định hiện hành thì hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm các loại hợp đồng sau đây:

- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về hình thực hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực."

Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì pháp luật bắt buộc hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản.

Như vậy: Trường hợp công ty của bạn ký hợp đồng kinh doanh bất động sản (thuộc một trong các loại hợp đồng kể trên) với một công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng bắt buộc phải lập thành văn bản.

Theo quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hợp đồng phải có các nội dung chính sau đây: tên, địa chỉ của các bên; các thông tin về bất động sản; giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; phương thức và thời hạn thanh toán; thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; bảo hành; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phạt vi phạm hợp đồng; các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý; giải quyết tranh chấp; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Ngoài ra, các bên tham gia hợp đồng kinh doanh bất động sản có thể thỏa thuận các vấn đề khác trong hợp đồng nhưng không được trái với quy định của pháp luật hiện hành.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có những nội dung cơ bản nào?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có những nội dung cơ bản nào? Xin chào Ban biên tập, tôi tên là Thanh Tâm. Trong quá trình làm việc tôi có thắc mắc muốn nhờ Ban biên tập giải đáp. Cụ thể, Ban biên tập cho tôi hỏi: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất gồm có những nội dung cơ bản nào? Văn bản pháp luật nào quy định về vấn đề này? Hi vọng sớm nhận được sự phản hồi từ Ban biên tập. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hiện nay, hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất gồm có những nội dung cơ bản như sau:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Thời hạn sử dụng đất;

- Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Phương thức và thời hạn thanh toán;

- Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);

- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

- Phạt vi phạm hợp đồng;

- Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Giải quyết tranh chấp;

- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý.

Trên đây là nội dung trả lời về những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Để nắm rõ hơn thông tin về vấn đề này, bạn có thể tham khảo thêm Luật kinh doanh bất động sản 2014.